Sárváron a gyógyvíz kihasználása nem nyúlik vissza évszázados hagyományokra, a Sárvári Gyógy- és Wellnessfürdő 2002-ben nyílt meg, a fürdő fejlesztésének második ütemét pedig 2010-ben adták át. A fürdő megnyitását követően a városban egyéb beruházások is zajlottak, amelyek mind erősítették a város turisztikai szerepét. Az eredmények alapján a sárvári lakóingatlanok jelentősen felértékelődtek 2000 és 2017 között a vizsgált környező városok (Szombathely, Celldömölk, és Körmend) ingatlanjaihoz képest. 2000 és 2017 között Sárváron 108 százalékkal növekedett az adott évben gazdát cserélt lakások négyzetméterára.
Az átlagos fajlagos lakásárak változása Sárváron és néhány közelebbi városban (Forrás: Takarék Index)
Gyulán több jelentős beruházás is lezajlott az elmúlt években, megújultak a történelmi belváros közterületei, több felújítás volt a várban és a Várfürdőben, megnyílt az AquaPalota, megújult az Almásy-kastély. A jelentős fejlesztések Gyula lakáspiacán is nyomot hagytak: az elmúlt több mint másfél évtized jelentős felértékelődést hozott a környék városaihoz képest. 2000 és 2017 között a gyulai lakások fajlagos ára átlagosan 140 százalékkal növekedett.
Az átlagos fajlagos lakásárak változása Gyulán és néhány közelebbi városban (Forrás: Takarék Index)
A turizmust erősítő városfejlesztések
A városrehabilitációnak a környezet szebbé tételén felül célja lehet a gazdasági helyzet erősítése, valamint a város megtartó erejének fokozása, ami különösen a vidéki kis településeknél bizonyulhat fontos célnak. A turizmus erősítése több csatornán keresztül is hatással lehet az adott település vagy városrész lakásáraira. A vendégéjszakák növelése ugyanis kulcsszerepet tölthet be a helyi gazdaság erősítésében. A turizmus erősödése több munkahelyhez vezethet, ami emeli a lakosság jövedelmét, ami pedig szintén növeli a lakhatás iránti keresletet. Ez a nagyobb jövedelmi szint tehát az ingatlanok drágulásának irányába hat, hüvelykujjszabályként, 1%-kal magasabb jövedelem 1%-kal magasabb lakásárakat eredményez.
Szintén a lakáspiaci keresletet fokozza a lakások szálláshelyként történő alkalmazása miatt a befektetői érdeklődés erősödése. De nem csak a kiadási célú befektetési vásárlók száma növekedhet, hanem a saját részre vásárolt nyaralók is népszerű termékek lehetnek, melyek szintén erősítik a keresletet. Egy, az olasz lakáspiacon végzett elemzés alapján, a szerzők által meghatározott turizmus index 1 százalékos növekedése például 0,2 százalékos árnövekedést eredményezett.
Sümeg az elmúlt 10-20 évben a várhoz kapcsolódó és azt kiegészítő fejlesztéseknek is helyet adott, ami lakáspiacára is komoly hatást gyakorolt. Sümeg lakásárait Celldömölk, Pápa, Ajka és Tapolca árainak alakulásával vetették össze a Takarék Index szakértői. A párhuzamosan vizsgált környékbeli városokhoz képest jóval nagyobb növekedés jellemezte Sümeg lakóingatlanjait. 2000 és 2017 között, összességében az adott évben gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos árai 2,5-szeresükre növekedtek.
Az átlagos fajlagos lakásárak változása Sümegen és néhány közelebbi városban (Forrás: Takarék Index)
Balatonfüred elmúlt évi jelentős fejlesztései során, nemcsak a közfejlesztések dübörögtek, hanem a magánbefektetők is aktívak voltak, szálloda és lakóházfejlesztések egyaránt jellemezték a várost. Balatonfüred esetét a szintén népszerű Balaton-parti települések lakóingatlanárainak alakulásával vetette össze a Takarék Index csapata. Balatonfüred otthonainak árában komoly növekedés volt az elmúlt 10 évben a környékbeli településekhez képest. Az adott évben eladott lakások átlagos négyzetméterára 62 százalékkal volt magasabb 2017-ben, mint 2007-ben. A Balaton másik két legnagyobb városában, Siófokon és Keszthelyen azonban elmaradt ez a jelentős emelkedés. A Balatonfüreden kívül vizsgált településen 2007-ről 2017-re 15-51 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető.
Az átlagos fajlagos lakásárak változása Balatonfüreden és néhány Balaton-parti városban (Forrás: Takarék Index)
Budapesten is megérte fejlődő környéket választani
A lakásárakat az adott ingatlan tulajdonságai mellett a környezet is befolyásolja. Éppen ezért a környék változása jelentős hatással van az árakra. Egy új lakásfejlesztés például megszüntethet negatív externáliákat, amennyiben például egy korábbi barnamezős területen történik a megvalósítás, vagy rossz állapotban lévő épület helyén létesül új. A lakásfejlesztések hatására a környék minősége fejlődik, ami pozitívan befolyásolja a használt lakások árait is.
Egy leromlott állapotú környéken a tömeges fejlesztések a városrész teljes megújulását, rehabilitációját jelenthetik, ennek folyományaként változhat az adott lokáció társadalmi környezete, magasabb jövedelmű csoportok jelenhetnek meg, így megindul a dzsentrifikáció, ami szintén további felértékelődéssel jár az adott környéken.
Budapesten a XIX. század elején a legmagasabb jövedelemmel rendelkezők még a belvárosban éltek, a szocializmusban azonban jelentős változás következett be a városrészek helyzetét illetően. A lakásépítések fő helyszínei a külső kerületek lettek, a belső városközpont vesztett a pozíciójából, a házak pusztulásnak indultak, a lakosság társadalmi státusza csökkent.
Amerikában már az 1950-es években elindultak városrehabilitációs programok, amik a lerobbant városrészek a városi vérkeringésre kapcsolását célozták, az egyik legismertebb ezek közül a new york-i SoHo megújulása volt. Budapesten a rendszerváltást követően indult meg ismét az erősebb átrendeződés, és ez később elhozta számos korábban elhanyagolt városrész megújulását. A 8. és 9. kerületekben is a lakásállomány egy részének lebontásával, és helyükre újak épülésével valósulhatott meg a rehabilitáció, míg a 13. kerületben inkább barnamezős beruházásoknak köszönhetően, a korábbi ipari épületek felszámolásával és beépítésével.
A lakásállomány megújulásával és bővülésével párhuzamosan lakosságcsere vette kezdetét, magasabb társadalmi státuszú csoportok körében népszerű vásárlási lokációkká lépett elő mindkét kerület rehabilitált része.
Az épített lakások Budapest 8. és 13. kerületében 1995 és 2016 között (Forrás: KSH)
A 13. kerület óriási változáson ment keresztül a rendszerváltást követően. A korábbi gyárnegyed fontos irodapiaci helyszínné változott, a Váci út mentén alakult ki Budapest legsűrűbb irodafolyosója, de az irodai funkció mellett bővült a kereskedelmi, valamint az előbbiekkel párhuzamosan jelentős lakásépítési hullám is következett. A 2014-2017-ben gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos ára a legérintettebb helyszíneken 56-64 százalékkal volt magasabb, mint 2000-2006-ban, míg a fővárosban, ugyanebben az időszakban 51 százalékkal emelkedett az eladott lakások négyzetméterára.
A 13. kerületben 2017-ben a gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos ára tavaly 170-241 százalékkal volt magasabb, mint 2000-ben, miközben Budapesten az elmúlt 17 évben 163 százalékkal változtak csak a tranzakciós árak, országosan pedig a Takarék Lakásárindex értéke a fenti időszakban 148 százalékos emelkedést mutatott csupán.
Az adott évben gazdát cserélt lakások fajlagos árának változása Budapest 13. kerületében irányítószámok szerint a 2000 és 2017 között (Forrás: Takarék Index)
Hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt közel 20 évben Józsefváros. A korábbi problémás városrész, a Corvin-negyed újjászületett, és a kerület más részei is a megújulás útjára léptek.
A 8. kerület átalakulásának köszönhetően jelentősen változtak a lakások árai is, a 2000 és 2006 közötti időszakhoz képest 2014-2017-ben átlagosan 54-93 százalékkal növekedett a gazdát cserélt ingatlanok négyzetméterára a fejlesztések által leginkább érintett helyszíneken (8a. ábra) szemben a budapesti 51%-os emelkedéssel.
2017-ben az eladott lakások átlagos fajlagos ára 191-308 százalékkal volt magasabb, mint 2000-ben, vagyis 3-4x kellett többet fizetni, mint 17 éve, ami jelentősen meghaladja a fővárosi 163, és az országos 148 százalékos emelkedést.
A fajlagos lakásárak változása Budapest 8. kerületében irányítószámok szerint 2000 és 2017 között (Forrás: Takarék Index)
Forrás és további részletek: Takarék Index
