OTP Lakóingatlan Értéktérkép

Még mindig van felfelé a lakáspiacon

2018.12.10. Írta:

Folytatódik az árnövekedés a lakáspiacon, és az ország különböző területein a tavalyinál valamivel kiegyenlítettebben mutatkozik meg az árnövekedés - derül ki az OTP legfrissebb, a NAV idei első három negyedéves ingatlanforgalmi adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzéséből.

A magyar lakáspiac a 2012-13-as mélyponttól indulva, minden fő mutatóját tekintve továbbra is látványosan felívelő szakaszban van. Szemben az általános közvélekedéssel, a jelenlegi jövedelemarányos árszintek sem historikusan, sem regionálisan nem tekinthetőek magasnak. Rövidtávon a kereslet stabilnak mondható.

A piaci kockázatot egyrészt az áfaszabályozás nyomán várhatóan hektikusan alakuló kínálat, illetve a továbbra is emelkedő építőipari költségek és szűk kapacitások jelentik.

Országos szinten eddig 18 százalékkal nőtt az ingatlanok átlagára a tavalyi, hasonló időszakhoz képest. Idén a budapesti drágulás az egy évvel korábbi 15 százalékról 20 százalékra gyorsult, s nagyjából ezt a mozgást követik a megyei jogú városok is. A kisebb városok lakóingatlanai a tavalyi átlagosan 8 százalék után idén eddig 11 százalékkal lettek drágábbak, míg a községek hasonló mutatója látványosan, 1 százalékról 19 százalékra ugrott. Így mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 260 ezer forintos négyzetméterárat.

A tégla lakások ára több év után ismét jobban nő, mint a paneleké (19, illetve 16 százalék), aminek hátterében az új lakások bővülő forgalma állhat. Az önálló házak 8 százalékos értéknövekedése ennél érezhetően alacsonyabb.

"A tizenkilenc megye közül idén sem csökkent sehol az eladott lakóingatlanok átlagára. Az árnövekedési lista élén három relatíve olcsóbb megye, Heves, Komárom-Esztergom és Zala állnak. Ezek a fővárosnál is jobban, 20 százalékot is meghaladó mértékben drágultak. Érdekes, hogy a legdrágább megyék viszont jellemzően az áremelkedési sorrend második felében vannak, amire magyarázat lehet, hogy az árak további emelkedésére a magas bázis miatt itt kisebb a lehetőség" - nyilatkozta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

A budapesti 495 ezer forintos négyzetméterenként átlaggal nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 305 ezres átlagos fajlagos árral. A 200 ezres limitet már tizenegy megye haladja meg.

A megyeszékhelyek között Szekszárd drágult legnagyobb ütemben, 34 százalékkal. Több mint negyedével nőtt emellett az átlagár Szolnokon, Tatabányán, Miskolcon és Egerben. Csakúgy, mint a megyék esetében, itt is az amúgy olcsóbbak közé tartozó városok drágultak jobban. A legdrágább nagyvárosok az áremelkedési rangsor középmezőnyében helyezkednek el, s még a lista végén álló Szombathely, Salgótarján és Kaposvár is 15 százalék körüli áremelkedést könyvelhetett el. Nagyvárosaink közül továbbra is Győr a legdrágább 315 ezer forintos négyzetméterenkénti átlaggal. A 300 ezres limitet még Kecskemét és Debrecen lépi át. Salgótarján, Miskolc és Békéscsaba hagyományosan a legolcsóbbak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakások átlagára nem éri el a 100 ezer forintos négyzetméterenkénti árat.

Az V. kerületben már közel az 1 milliós átlagár

Valkó Dávid szerint, a fővárosi éves drágulást vizsgálva is szembetűnő, hogy az élbolyban idén is olyan, alapból olcsó, városperemi kerületek vannak (XVIII. - itt 31%!, XVII., XXI., XV., IV., XIX.), amelyek nem befektetési célpontok és bár forgalmuk növekvő, viszonylag csekélynek mondható. Tehát ezekben a városrészekben is az alacsony bázis miatt mehetett végbe gyors áremelkedés.

A klasszikus belvárosi kerületek (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamosan nőttek árak, már második éve a középmezőnyben vannak 15-20 százalék közötti értékekkel. A fővárosi árrangsort továbbra is az V. kerület vezeti, bőven 800 ezer forint feletti átlagos négyzetméterárral.

Ettől a második legdrágább I. kerület átlagára több mint százezer forinttal marad el négyzetméterenként. A 600 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerület jutott. A gyors ütemű éves áremelkedés hatására a lista végén lévő kerületek felzárkózása a számokban is megmutatkozik: míg két éve tíz, s tavaly is még öt olyan kerület volt, melyek átlagára négyzetméterenként 300 ezer forint alatt maradt, addig idén már csupán a XXIII. kerület van ebben a kategóriában, 264 ezres átlagos négyzetméterárral. Irányítószám szinten vizsgálva, a legnagyobb áremelkedést elkönyvelő területek nagyjából fele a peremkerületekben helyezkedik el, és - a korábbi évekkel ellentétben - nem is feltétlenül lakótelepi jellegű, ugyanis sok családi házas, kertvárosi övezet is van köztük. Az OTP Lakóingatlan Értéktérképe szerint a legdrágább területi egység országos szinten idén is a 1051-es irányítószám, 936 ezer forintos négyzetméterárral.

2018 12 OTP Lakóingatlan Értéktérkép

Kép forrása: OTP Lakóingatlan Értéktérkép

Lakótelepi reneszánsz

"Az elmúlt években egyértelmű 'lakótelepi reneszánsz' zajlott le a hazai lakáspiacon" - mondja Valkó Dávid. Mostanában Budapesten leginkább az amúgy legolcsóbbak közé tartozó kerületek lakótelepi lakásai drágulnak. Az elmúlt három évben, 2015 óta például 90 százalék feletti volt ez az ütem a XVII., X. és XXI. kerületben, s a legkisebb mértékű áremelkedés is (XVI. kerület) elérte a 75 százalékot. Mindeközben a főváros egészében átlagosan, nagyjából 65 százalékos volt a drágulás mértéke. Jelenleg a XI. kerületben a legdrágábbak a lakótelepi lakások, közelítve a félmilliós négyzetméterárat. Újbudát a XIII. és IX. kerület követi, a rangsor végén a XX. kerület áll. A budapesti lakótelepi átlagár hajszállal haladja meg a 400 ezer forintos fajlagos értéket.

Bár az öt év alatt országosan kimutatható 80 százalékos (Budapesten 120%-os!) nominális áremelkedés alapján joggal vetődhet fel, hogy ezek az árszintek már nem megfizethetőek, a kereslet folyamatos élénkülése nem ezt mutatja. Emellett, ha megnézzük, hogy hogyan viszonyulnak egymáshoz a lakásárak és a nettó átlagkeresetek, azt látjuk, hogy még most is jobb helyzetben vagyunk, mint a válság előtti években. Országosan ugyanis 1,1, Budapesten pedig 1,7 hónapnyi nettó átlagkeresetből vásárolható meg egy átlagos árú lakás négyzetmétere. Ennek egyik oka, hogy a nettó átlagkereset, szemben a lakásárak ötéves emelkedésével, immár legalább tíz éve nő töretlenül. Ezen felül a regionális összehasonlítás is azt mutatja, hogy a magyar lakásárak összességében, jövedelemarányosan nem túlzóak; igaz, Budapest szűk belvárosa már a legdrágább lokációk közé tartozik a régiónkban.

Valkó Dávid szerint rövid távon a hazai lakáspiaci kereslet stabilnak mondható. A piaci kockázatok egy részét most az áfa-szabályozás nyomán, várhatóan hektikusan alakuló kínálat jelenti. Jövőre egyrészt nagy felfutás várható lakásátadásokban azon projektekben, ahol már zajlik az építkezés. Ugyanakkor a 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt kapott - tehát továbbra is 5 százalékos áfá-val értékesíthető - ingatlanok építői várhatóan kivárnak a kivitelezéssel, hiszen 2023. december 31-ig él számukra a kedvezmény, s joggal gondolhatják, hogy a szűkössé váló kínálat miatt tovább nő az árszint. Bár nem várható, hogy teljesen kiszáradna az újlakás-piac a 27 százalék áfa mellett sem, néhány éven belül biztosan lehet számítani a piac tisztulására és koncentrációjára. Egy másik kockázat részben a munkaerőhiány miatt már évek óta jelen van a rendszerben: folyamatosan emelkednek az építőipari költségek és szűkülnek a kapacitások.

Tíz évnyi fizetés kell egy átlagos új budapesti lakáshoz
Míg országos átlagban nem nőttek érdemben az átlagos négyzetméterárak az átlagkeresetekhez viszonyítva, addig Budapesten még az átlagkeresetek emelkedése ellenére is egyre kevésbé megfizethetők a lakások. Országos átlagban 5,4 és 9,4 évnyi nettó átlagbér összegét teszi ki egy 65 négyzetméteres használt és új lakás ára, amely értékek nem változtak érdemben 2013 óta. Budapesten azonban 2013-ban még csupán 5,9 évnyi átlagbér volt szükséges egy 65 négyzetméteres lakás megvásárlásához átlagosan, ami 2018-ra 8,9 évnyi átlagjövedelemre emelkedett. Mindez budapesti új lakások esetén már több mint 10 évnyi jövedelmet tesz ki – olvastuk a Magyar Nemzeti Bank friss Lakáspiaci Jelentésében

MNB Lakáspiaci Jelentés 2018 november

Forrás: Forrás: MNB Lakáspiaci Jelentés, 2018 november

Hírek archivum