A jelenleg piacon lévő lakások átlagára Budapesten már közelíti a 600 ezer forint/négyzetmétert, míg közel egy évvel ezelőtt még az átlagos ár csak 472 ezer, 2016 májusában 570 ezer forint volt négyzetméterenként a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai alapján. 2016 augusztusában az új lakások átlagára 42,4 millió forintra nőtt a májusi 39,4 millióról.
A fejlesztők továbbra is öntik a projektjeiket a fővárosi piacra, bár a szabad lakások számának növekedése lassulást mutatott az utóbbi három hónapban. Az értékesítés sebessége szintén lassult, de továbbra is igyekeznie kell annak, aki új lakást akar vásárolni, ha nem akar lemaradni a kiszemelt ingatlanról.
Egyre több az eladó új lakás Budapesten
A sorra bejelentett lakásprojektek köszönhetően, a kínált új lakások száma tovább emelkedett az elmúlt három hónapban a Budapesti Lakáspiaci Riport (BLR) adatai szerint. Jelenleg több mint 4 ezer lakás közül válogathatnak a Budapesten új lakást vásárolni szándékozók 259, a BLR által nyomon követett projektben. Ez ismét jelentős emelkedést jelent, tekintve, hogy 2016 májusában még csupán valamivel több mint 3300 szabad lakás volt a piacon.
A projektekre jellemző, hogy a lakások többségét erkéllyel vagy terasszal kínálják a fejlesztők, ezek aránya a szabad lakásokon belül közel 85 százalékos.
Sokkal drágábban lehet most új lakást vásárolni
Az elmúlt nem egészen egy évben a megvásárolható új lakások átlagos ára jelentős növekedést mutatott annak ellenére, hogy az idei év elején a korábbi 27 százalékosról 5 százalékra csökkent az új lakásokat terhelő áfakulcs. A fejlesztők egyre magasabb árakon indítanak projekteket. A most eladó lakások kétharmada esetében (66,2%-a) a négyzetméterár félmillió forintnál drágább, és 15,9%-uk még a 750 ezer Ft/nm árat is átlépi.
Az FHB Lakásárindex elemzéséből is az derül ki, hogy az index értéke a korábbi 199,93-ról, 215,06-ra változott, így a drágulás mértéke a tavalyi utolsó negyedévhez képest nominálisan 7,6, míg reál értelemben 8,8 százalékos volt. Ez a válság utáni felívelés során mért legmagasabb negyedéves árnövekedést jelenti, az 1998 óta számított mutató még sohasem állt ilyen magasan.
Hosszabb idő alatt találnak gazdára a lakások
Az áremelkedéssel valamint a növekvő kínálattal összhangban valamelyest csökkennek az lakások eladási esélyei is. Legalábbis ez látható abból, hogy az értékesítési idő növekedést mutatott. A drágább lakások értékesítése megy lassabban, és a kisebb lakások értékesítése gyorsabb, mint a nagyobbaké.
Ezzel együtt továbbra is igyekeznie kell annak, aki egy kiválasztott projektben konkrét lakást szeretne venni, mert gyorsan lecsapnak rá a vevők. Legalábbis ezt mutatja, hogy az eladott lakások aránya a piacon lévő projektekben jelentős. Akárcsak a válság előtt a III. és a XIV. kerület ismét népszerűnek számít, magas a már értékesített lakások aránya, meghaladja az 50 százalékot a BLR adatai szerint.
Egyre több lakás épül
Az építési engedélyek számának növekedése az országoshoz képest jelentősebb volt Budapesten, ahol az első negyedév 77 százalékos bővülését a második negyedévben több mint 333 százalékos emelkedés követte. Ez azt jelenti, hogy 2015 második három hónapjához képest idén április-júniusban több mint 4-szer annyi engedélyt adtak ki a fővárosban.
A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szintén alátámasztják a fejlesztések meglódulását. Az adatbázis szerint 2016 májusában két és félszer annyi új eladó lakás volt Budapesten, mint februárban. A lakásokra nagy igény mutatkozik, a korábban már piacon lévő projektek lakásai gyorsan fogynak. A fővárosi építési engedélyek hatalmas növekedése azonban egyelőre elmaradt a kínált lakások számának bővülésétől, ami mögött vélhetően az áll, hogy több fejlesztő még az engedélyek megszerzése előtt a tervezőasztalról kezdi el az értékesítést, kihasználva a mostani keresleti hullámot. Ezt a trendet erősítheti a Családi Otthonteremtési Kedvezmény 2016. szeptember 16-tól hatályos módosítása, amely szerint már az ingatlan használatbavétele előtt igényelhetővé válik a CSOK.
Nagyobb hitel, drágább lakás
A lakáshitelezés továbbra is támogatja a lakáspiaci felívelést. Az idei évben, a hazai bankrendszer által január és július között összesen kihelyezett forint lakáshitelek összértéke 260 milliárd forint volt, míg 2015 azonos időszakában 176,5 milliárd forint. 2016. április és július közötti időszakban a felvett hitelek összege 40-50 milliárd forint között mozgott havonta.
A drágulási verseny első helyén Közép-Magyarország áll, ahol 2016 első negyedévében a 2015-ös átlagos értékekhez képest 18 százalékkal növekedtek az árak. Jól teljesített továbbá a Nyugat-Dunántúl és az Észak-Alföld is, ahol 16,7 és 16,2 százalékos drágulás volt mérhető. A legkisebb emelkedés Észak-Magyarországon következett be, ahol a medián árak 5,9 százalékkal voltak magasabbak 2016 első negyedévében, mint a 2015-ös átlag.
A különböző lakástípusok közül a lakótelepi lakások teljesítettek a legjobban a válságot követő időszakban, esetükben nőttek 2013 és 2016.I. negyedév között legnagyobb mértékben az árak. A lakótelepi ingatlanok körében a Nyugat-Dunántúlon a növekedés megközelítette a 60 százalékot.
Folytatódik a pörgés
Statisztikai adatok is alátámasztják, Budapest belső kerületeiben pörgött a legmagasabb fordulatszámon az ingatlanpiac az elmúlt két évben. De egy kivételével a vidéki járások sem panaszkodhatnak, az adásvételek számát tekintve pozitívban zárták az elmúlt két évet tekintve. Sőt, legnagyobb mértékben, közel kétszeresére egy dél-dunántúli járásban bővült a lakáspiaci forgalom.
Az OTP Ingatlanpont szerint Budapest belső kerületei az elmúlt évek befektetési célú lakásvásárlásainak elsődleges célpontjai voltak, így nem csoda, hogy a VI-VII-VIII. kerület messze kiemelkedik a mezőnyből. Ez az adásvétel bővülésére és annak volumenére is igaz. Jól elkülöníthető csoportot alkotnak a magas forgalmú fővárosi kerületek, az átlagos bővülést mutató megyeszékhelyek, vagy éppen a minden tekintetben az átlag alatt lévő – de még így is csupa pozitív mutatóval rendelkező – vidéki járások.
A forgási sebesség tekintetében – ami azt mutatja, hogy száz lakásból egy év alatt hány kerül l eladásra – Erzsébetváros vezet. Itt az érték 7,6 százalék volt, vagyis minden tizenharmadik lakás gazdát cserélt tavaly a kerületben. Két másik szomszédos, a fő befektetési célpontot jelentő Budapest belvárosi kerületben is közel 7 százalékos az eladott ingatlanok aránya. A lista másik végén a kisforgalmú, főleg vidéki, községekkel teli, kisváros-központú járások állnak, például a Sellyei, Bátonyterenyei, Sárbogárdi és Szécsényi járások. Tehát a nagyobb városokban nem csak a lakások száma, de ezen belül az eladottak aránya is magasabb. A kistelepüléseken kevésbé érezhető a fellendülés, mivel azokat a befektetési célú vásárlási hullám elkerülte.
A négyzetméterárakat illetően is nagy a szórás országszerte, továbbra is létezik a nyugat-kelet lejtő, azaz az ország nyugati fele hagyományosan drágább a keleti országrésznél. Nyolc budapesti és a Balaton-parti üdülőövezetben fekvő fonyódi járásban lépték át tavaly a 300 ezer forintos átlagárat. A megyeszékhelyek közül Győr volt 2015-ben a legdrágább 244 ezer forinttal. Az a 14 járás pedig, amelyben az eladások négyzetméterre vetített átlagára az 50 ezer forintot sem érte el, jobbára Észak-Magyarország területén található.
Még most is érdemes beszállni
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint az ingatlanforgalom emelkedő üteme még legalább 2-3 évig kitart. Az idénre becsült 150 ezres tranzakciószám után középtávon a válság előtti 170-190 ezerre állhat be az adásvételek éves száma. „Noha az eddigi adatok alapján idén is kétszámjegyű árnövekedési ütem jövőre már egyszámjegyűre mérséklődhet, a pozitív irány az árak tekintetében is évekig kitart még. Akár a magyarok és külföldiek befektetési célú vásárlását, akár az újingatlan piacát, vagy a használt lakások forgalmát nézzük, mindenképpen jó üzleti lehetőség a mostani ingatlanpiaci boom meglovagolása, amibe vállalkozói szellemmel még érdemes beszállni” – mondja Valkó Dávid.
