Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Ezért nem hozott minőségi megújulást a lakásboom

kedd, 21 május 2019 09:24 Írta:

TLE-interjú - A lakásépítések számának örvendetes emelkedése, úgy tűnik, nem hozta magával a minőségi építést. Mind a szakemberektől, mind a vásárlóktól rendre problémákról hallani. Szakértőket kérdeztünk, mire volna szükség ahhoz, hogy a lakásállomány minőségben meg tudjon újulni.

Hiányzik a szigetelés, lötyög a kilincs

A lakásépítési fellendülés - mint ahogy az ilyenkor lenni szokott - magával hozta rengeteg, sokszor a szakmához nem értő, a nyereséget a mindenáron kimaxoló beruházók tömeges megjelenését is. Ők aztán mindenféle minőséget építenek, és a vevők mindegyiket veszik, mint a cukrot. A felbukkanó kóklerek mellett azonban neves nagy beruházók háza tájáról is hallani rémtörténeteket, pl. hogy a társasház pincéjéből „kifelejtették” a vízszigetelést.

Ingatlanosok szerint nem feltétlenül éri meg új építésű lakást venni egy felújítotthoz képest, és sok vevő inkább választ felújított használt lakás egy új helyett, ami nyilván olcsóbb is. Ennek az is oka Balla Ákos szerint, hogy az új lakások nagy része nem túl jó minőségben épül, és nem nyújtanak magasabb szolgáltatást, mint egy jól felújított panellakás. így sokak számára a tömegkategóriában nem jelent előrelépést egy új építésű ingatlan. „Nagyon kevés új lakásra mondanám, hogy jobb körülményeket tud hozni – fejti ki Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője: például gyakran azt látjuk, hogy a zajgátlásról nem nagyon gondoskodnak, hőtechnikailag sem beszélhetünk briliáns megoldásokról, tehát sok negatívum van a tömegtermékekben. A prémium termékek azok jó minőségűek, de azok prémium árban is vannak, amelyek a vevőkör nagyon kis százalékának szólnak.”

A kivitelezési problémákon - lötyög a konnektor, nem szigetel megfelelően az ablak, nem zárható rendesen az ajtó, a kézben marad a kilincs – túl, a tervezésekben is találni érdekességeket. Balla Ákos szerint nem a divathullám miatt épülnek ma tömegével amerikai konyhás, illetve nappali-konyha-étkezős lakások, hanem a négyzetméter-maximalizálás miatt. Hallottunk olyan sztorit is, amikor az építész úgy tervezett 20 négyzetméteres nappalit, hogy a nappali kötelező minimum 16 négyzetmétere mellett beletett még egy 3 négyzetméteres konyha, valamint egy étkező is. A szabálynak megfelelt, de vajon az életminőséget mennyire szolgálja ez a lakás?

A félszobák zsugorodása is – sok esetben éppen súrolják az OTÉK szerinti minimumot -, szintén abból a megfontolásból történik, hogy ha sikerül bepasszírozni két félszobát egy nagyobb helyett, máris magasabb szorzóval indul a lakásár. (Kerületek szoktak olyan szabályokat hozni, pl. Budapesten a VI. kerület, hogy a lakások átlag alapterülete nem lehet 55 négyzetméternél kisebb, hogy ne csak 1,5 szobás garzonok épüljenek.)

Vagyis a szabályozáson belül is van mozgástér, de vannak, akiknek még ez is kevés.

Új szabályok kellenek?

„A szabályokon (OTÉK) belüli trükközéseket a piacnak kell kiszűrnie” – válaszolja kérdésünkre Perényi Tamás építész DLA, a BME Lakóépülettervezési tanszékének vezetője. Ugyanakkor szerinte a beruházók azokkal a leendő lakókkal tolnak ki, akik megveszik a most már 1 millió forint/nm közelében járó ingatlanokat, és ezért kapnak egy olyan lakást, amivel rengeteg probléma van.

„Lehetne még hozni újabb szabályokat, rendeleteket – mondja -, de ha csak a mostaniakat betartanák, már nagyságrendekkel jobb lenne a helyzet.”

A gond az, hogy nem tartják, és gyakran nem tartatják be ezeket a szabályokat.

Perényi Tamás kivételként meséli azt a közelmúltbeli esetet, amikor a kormányhivatal alkalmazottja a helyszíni szemlén a műszaki átvételnél számon kérte a tervhez képes látott változtatásokat. A kivitelező úgy gondolta, nem gond, ha a teraszon öt oszlop helyett csak három van és a lefedése is más, mint a tervekben, illetve az építési naplóban. A műszaki ellenőr így írta alá az e-naplót. Ez aztán pillanatok alatt elterjedt a környéken a műszaki ellenőrök, a kivitelezők és a megbízók között.
Tehát, ha elterjed, hogy van normalitás - ami ugyanúgy elterjed, mint a rossz -, akkor annak lesz hatása. „Ez fontos a megbízóknak és nekünk, építészeknek is” – hangsúlyozza Perényi Tamás.

Ertsey Attila építész DLA szintén úgy gondolja, hogy van már elég szabály, sőt szerinte túl is van szabályozva a rendszer. „Egyre kevesebb a személyi felelősség, egyre több a jogszabály.”
Ő másban látja a minőségi, és általában a lakásépítés problémáit. „Ez összetettebb probléma, rendszerszintű. Az általános viszonyokkal függ össze, annak az eredménye, ebből a rendszerből ez jön ki, tehát ez paradigmaváltásra lenne szükség” – magyarázza.

Miért nem tartják be a szabályokat?

„A most elkészülő rossz minőségű lakások építése több évvel ezelőtt kezdődött, amikor még senki nem látta előre azt a mostani helyzetet, hogy ekkora változás lesz az építőanyag- és munkaerőárakban, másrészt a munka minőségében. A beruházók sokszor olyan embereket vesznek fel alkalmi munkára, akik nem szakemberek, sőt még betanítva sincsenek - velük nehéz minőséget építeni” – mondja Perényi Tamás.

„A vevők arra nagyon érzékenyek, amit látnak - a szoba nagysága, a konyhapult hossza, az elrendezés stb. -, de a kivitelezési eltérések olyan minőségi kérdések, amelyekre a minőségi ellenőrnek kellene odafigyelnie. A kivitelezőknek persze nagyon nehéz a mai viszonyok között a minőséget megoldani, amikor a szakmunkások számában irgalmatlan csökkenés van.”

„Tanítani kell a vevőket is, mert tájékozatlanok, könnyű őket megvezetni” – mutat rá Ertsey Attila. „A lakások marketingjében nem műszaki tartalmat adnak el, hanem életérzést. Sokan nem tudják például, mi a nulla energiájú ház, és csak azt látják, hogy olcsó. Megtörtént, hogy egy ilyen albérletet nem vették ki, mert biztos nem olyan jó minőségű, holott csak nincs rezsi. Amint normál lakásként, dupla áron hirdették, sikerült kiadni.”

„Azt a klasszikus felállást kellene erősíteni, amikor a tervező az építtető bizalmi embere volt, ellenőrizte a kivitelezői számlákat is, a kivitelezőnek alapvető érdeke, hogy pénzt spóroljon, de azt szerződések rögzítik, mennyi mozgástere van. Ez most elcsúszik, mert sajnos nincs szakmai kontrollja a minőségnek. A befektetők a szuper luxus kivételével nem érdekeltek a minőségben, ha kivette a profitját, nem érdekli tovább” – teszi hozzá.

Milyen feltételei lennének még a minőségi építésnek?

„A rendszer úgy épül fel, hogy nem a szükségletek mozgatják, hanem a profitmaximalizálás” – véli Ertsey Attila. „Meg kellene állítani az ingatlanspekulációt (újonnan elkészült lakások várják üresen, hogy drágábban adják majd el őket), ami rengeteg problémát jelent” - mondja

„A fiataloknak egyre kevesebb esélyük van lakáshoz jutni, ezért elmennek. Az, hogy élénkül a lakáspiac és drágulnak a lakások, nem mindenkinek jó, sokaknak az lenne a jó, ha lefelé mennének, a minőség meg felfelé. De ezek nem így haladnak, mert a cél a profitmaximalizálás. A beruházók gyakran rossz minőséget építenek, aztán felszámolják a projektcéget, a lakó pedig mehet utána, hogy kivel javíttassa ki - és a jogszabályok ezt lehetővé teszik – aranybánya. Ez nem a lakhatást szolgálja” – mondja Ertsey Attila

Úgy gondolja, az egyik alap probléma, hogy a lakásszövetkezeti rendszer nem megfelelő. Mint mondja, olyanokra volna szükség, amelyek olcsó lakhatást tudnának nyújtani, például egy dán mintára megvalósított lakásszövetkezeti rendszer. „Ennek a megvalósításához is kellene egy bizonyos árszint, de legalább kivenne egy részt a lakáspiacból, amit a spekuláció nem tud elérni „- teszi hozzá a szakértő.

Másik probléma szerinte, hogy egy beruházást csak ingatlanbefektető közreműködésével lehet ma megvalósítani, bankhitelből nem, mert a bank alsó hangon kétszeres, de inkább háromszoros reálfedezetet kér, mint amekkora hitelt felvenne az építtető, vagyis csak az tud nekikezdeni, akinek sok pénze van. Saját példát hoz, amikor egy 30 lakásos öko-lakópark építése azért csúszik, mert a befektető kevésnek tartja a 300-350 milliós nettó profitot. „Vagyis rá vagyunk kényszerülve, hogy felnyomjuk úgy az árat, hogy neki meglegyen, amit ki akar szedni belőle, és akkor lesz egy olyan lakásár, ami az építési költség háromszorosa, vagy elveszünk a minőségből” – világítja meg a minőségi problémák hátterét egy másik szemszögből Ertsey Attila.
„Ez a bankok monopolhelyzetével függ össze. Ha lenne olcsó hitel, akkor szaporodnának azok a vállalkozások, amelyek tisztességes áron építenének tisztességes minőséget.”

Megjelent: 748 alkalommal Utoljára frissítve: hétfő, 06 január 2020 10:57