MKpartners

A rozsdaövezeti lakásépítések hosszabb távon is vonzó beruházások maradhatnak

2021.04.29. Írta:

TLE-interjú - Egy évvel ezelőtt az újra 27%-os lakásáfa és a pandémia árnyékában a bejelentett rozsdaövezeti program tűnt az egyetlen reménysugárnak, hogy a lakásépítések ne zuhanjanak megint a 2016 előtti szintre. Aztán az otthonteremtési támogatások kiszélesítése és az övezeti térképek csúszása elhomályosította a programot. A fejlesztők most jó feltételekkel építenek mindenhol, de mit várnak a rozsdaterületi programtól – kérdeztük Kiss Gábort, a Metrodom ügyvezetőjét, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnökét.

Kiss Gábor: A rozsdaövezeti program, amit tavaly tavasszal bejelentettek, nagyon kedvezőnek látszott. Júniusban lett is belőle törvény, őszre ígérték a területi lehatárolásokat. De aztán nem jelentek meg a térképek arról, hogy hol lehet majd építeni. Ezért mindenki kivárt a fejlesztésekkel, ami az elmúlt év egyéb kedvezőtlen hatásai mellett nagyon visszavetette a lakásépítési szegmenst. Az érvényes jogszabály alapján 2022. december 31-ig építési engedélyt szerzett újépítésű lakás 5%-áfával kerülhet értékesítésre 2026-ig. Ezt követően, azaz 2023-tól szerezett építési engedély esetén 27% az áfa, kivéve, ha van rozsdaövezeti minősítése a fejlesztési teleknek.

igylakunk.hu: Idén már kijött egy új jogszabály, amely szerint egyedi elbírálás szerint működik a rozsdaövezeti besorolás. (Ld. 1107/2021 kormányhatározat A rozsdaövezeti akcióterületek lehatárolásával kapcsolatos kormányzaton belüli előkészítésének rendjéről) (igylakunk.hu: Megvizsgálják a rozsdaövezetnek jelölt területeket)

KG: A mostani jogszabály alapján nem lesz térképi lehatárolás, hanem telkenkénti kérelemre egyedi döntés születik. 

Akkor építhet valaki rozsdaövezetben 5%-os áfásan, ha egy nagyon komoly tanulmányt bemutat arról, hogy az adott terület miért rozsdaövezet, mi a tervezett projekt, annak a céljait, kialakítását, közlekedési kapcsolatait, zöld infrastruktúra hálózatban betöltött szerepét, egyéb körülményeit. Egy nagyon összetett szempontrendszer alapján bírálja el egy ötfős testület, hogy a kormány elé kerülhet-e a javaslat.
A döntési folyamat elég lassú, hiszen 180 napja (előzetes vizsgálat 45 nap + 60 nap hosszabbítási lehetőség + 75 nap részletes vizsgálati szakasz) van a bizottságnak erre, utána a kormány vagy a kormány egyik intézménye hozhat döntést a konkrét projektről. Miután egyedi elbírálásról van szó valószínű, hogy összességében több mint féléves folyamat lesz. Mivel minden alkalommal egyedi helyrajzi számokra vonatkozó egyedi mérlegelésről lesz szó, így nem gondolom, hogy jelentős számú ilyen lakás fog hamarosan a piacra kerülni. Ezért ez csak korlátozott mértékben tudja majd a lakásszámot befolyásolni.

igylakunk.hu: Az otthonteremtési 5% újlakás-áfa, ami csokosoknak ráadásul 0% elvitte a rozsdaprogram előnyeit. Hogyan lehetnek ezek a területek mégis vonzóak a fejlesztők számára?

KG: A jelenlegi jogszabályok szerint az általános 5% áfa (és a többi otthonteremtési támogatás is) 2022. év végén megszűnik, ugyanakkor a rozsdaövezeti 5%-nak nincsen határideje, tehát hosszú távon is számolhatunk vele.
Továbbra is azt gondoljuk, hogy ha a rozsdaövezetekben 5% az áfa, akkor az egy jó körülmény, ott jól lehet lakóingatlant fejleszteni. Az otthonteremtési kedvezményekkel, amelyek a keresletet támogatják, ez egy jó találkozási pont.
Ugyanakkor a rozsdaövezetek véges fejlesztési lehetőségeket jelentenek, hiszen ez egy szűkös adottság. A IX, XI. XIII. kerületekben található a legtöbb olyan terület, ami a felhagyott iparterület és a jó tömegközlekedési kapcsolatok kritériumoknak megfelel, emellett más kerületekben és vidéki városokban csak kevesebb ilyen terület van – a fővárosnak kb. a 3-5%-a -, ahol lehet rozsdaövezeti minősítést szerezni és így 5% áfával lakásokat építeni. A többi területen, ahol nincsenek rozsdaterületek, a 27%-os áfával megint meg fog állni az élet.
Egyébként korábban az IFK egy rozsdaövezeti bérlakásprogramban gondolkodva fogalmazott meg javaslatokat. Egyelőre ez ügyben nincsen előre lépés, és teljesen egyértelműen látszik a kormány azon álláspontja, hogy a saját lakástulajdon vásárlását támogatja, a bérlakást nem.

igylakunk.hu: Az IFK továbbra is a tartós 5% áfa mellett érvel.

KG: Igen, azt gondoljuk, hogy a 27% áfát nem lenne jó újra visszahozni. Az IFK azt javasolja továbbra is, hogy az áfa hosszú távon maradjon 5%, ez így hatékony az otthonteremtési programmal együtt.
A rozsdaterületeken előnyös volna az általános 5% áfa mellett, ha ezt vissza lehetne igényelni, tehát praktikusan 0% lenne az új lakások áfája a továbbiakban is. Illetve van az IFK-nak egy régi javaslata, mely szerint az újépítésű lakások áfája legyen egységesen 5%, de a rozsdaövezeteken kívül, legyen egy 4%-os lakáspolitikai járulék, amit az itt fejlesztők még pluszban befizetnek. Ezzel lehetne vonzóbbá tenni a rozsdaövezeteket a lakásfejlesztések számára.
Az is fontos lenne, hogy az áfamérték ne változzon néhány évente, hanem legalább 10 évre rögzítsék. Így lehetne hosszú távon tervezni a lakásépítéseket.

igylakunk.hu: Úgy tudom, most is folynak lakásépítések olyan területeken, amelyek esélyesek a rozsdaövezeti besorolásra. Ezekkel mi a helyzet?

KG: A most előkészítés alatt lévő projektek várhatóan megszerzik az építési engedélyt 2022. év vége előtt, így ezekre az 5%-áfa szabály vonatkozik, A jövő évben ez már nem így lesz, mert várhatóan nem tudnak a határidőig építési engedélyt szerezni, így új projektet csak a rozsdaövezeti minősítés esetén érdemes építési engedélyre előkészíteni, ezért várható a 2023-as évtől az építési engedélyek számának drámai csökkenése.

Cikkünk első részében a lakásépítések általános helyzetét tekintettünk át: Rövidtávon bíztató, hosszabb távon még bizonytalan a lakásépítések alakulása

Megjelent: 131 alkalommal Utoljára frissítve: csütörtök, 06 május 2021 13:39

Blog archivum