Igylakunk: Mi alapján, milyen mutatók szerint lehet értékelni a jelenlegi lakástámogatási támogatási rendszert, és ezek alapján te hogyan értékelnéd?
Balla Ákos: A mostani támogatási rendszer nem a piacnak szólt, nem az volt a fő cél, hogy több lakás épüljön, hanem a családok támogatása. Viszont, ha ez volt a cél, akkor a mérőszámnak a született gyermek számának kell lennie, és hogy hányan éltek az otthonteremtési támogatásokkal. Tudomásom szerint több gyerek született, mint korábban, de talán nem annyival, mint amennyivel remélték. Ettől még nem mondanám sikertelennek ezt a programot, tekintettel arra, hogy nem volt drámai csökkenés a lakásépítésekben a negatív hatások ellenére sem.
Nem azt mondták, hogy sokat akarunk építeni, hanem hogy sok családot akarunk támogatni, aminek persze a haszonélvezője volt az építőipar. Alapvetően jól járt ezzel a lakásszektor, hiszen egyébként egy nagyon lassan megújuló lakásállományról van szó Magyarországon.
A mostani támogatási rendszer előnye mindenképpen, hogy ez végre egy céljaiban kiszámítható rendszer, tehát az elmúlt években nem voltak 180 fokos irányváltások. A támogatási rendszer a családok támogatására lett felfűzve, és ez adott egy állandóságot.
Jónak ítélem, hogy az áfatámogatás most hosszabb távra nyitott. Szerintem a két év elegendő az előkészítéshez, a nagyobb projektek elindításához is, plusz van még idő a kivitelezésre. Elvárható, hogy professzionális ingatlanfejlesztők építsenek társasházakat, akiknél megvan ehhez minden feltétel. Az az ingatlanfejlesztő, aki még a jövő évben sem tudja elindítani a projektjét, miközben objektíve kedvező a környezet, annak valószínűleg más problémája van (hiányzik az önerő, a know how, a személyi állomány stb.). Persze, jó lenne kitolni a kereteket, és nem négy években gondolkozni ilyen programoknál, de már a négy év is egy viszonylag tervezhető időtáv lenne. A korábbi áfaidőszak vége előtt is már csökkent az aktivitás, bezuhantak az építések, és ezt jó volna elkerülni egy gördülő tervezéssel. Azt nem szabadna hagyni, hogy egy négyéves perióduson belül a negyedik, vagy akár a harmadik év is elvesszen a hosszabbítás bizonytalansága miatt.
Szerintem az 5%-os áfa egyébként egy jól átgondolt mérték, ezt az ingatlanfejlesztők is örömmel fizetik be. És örömmel fizetnék be akár tíz éves távlatban is.
Nagyon örülök annak, hogy az energiatudatosság is felkerült a támogatásoknál a palettára, ez nagyon nagy előrelépés. Ebben a kérdésben nagyon rosszul álltunk, senkit nem érdekelt korábban, hogy milyen energetikájú lakást vásárolt. A BB energetikai elvárást ehhez képest nagyon okos gondolatnak tekintem. Jó lenne, hogyha a támogatásokat minőségi ingatlanra költenék a családok, de a kommunikáción lehetne még erősíteni, mert az emberek egyelőre nem nagyon tudják, hogy mit jelentenek ezek az energiaosztályok, ez a minőség, ez a műszaki tartalom.
Fel kell hozni a szakemberképzést
Igylakunk: Lehet a támogatási rendszernek valamiféle negatív hatása is?
Balla Ákos: Inkább úgy mondanám, hogy a támogatások eredményeképpen megjelenő rengeteg építőipari megrendelés megvalósításához a szakemberképzés még mindig nincs kellőképpen felhozva. Különösen a felújításoknál mutatkozik ez meg. Sajnos tipikus probléma, hogy felhasználná valaki a támogatást pl. a fürdőszobája felújítására, csak éppen nem talált burkolót, kőművest, festőt. Szerintem ennek a megoldására nagyobb hangsúlyt kellene fektetni. Hiába kapnak az emberek hárommilliós támogatást, ha a végén azt látják, hogy tavaly kettőből kijött volna, hiszen az áremelkedések miatt elinflálódott a támogatás.
Igylakunk: Milyen hatásuk volt a támogatásoknak az ingatlanpiacra egyrészt az árak szempontjából, másrészt minőségi megújulást tekintve?
Balla Ákos: Köztudott, évek óta, hogy nagyon kevés a kivitelező a piacon, de most drámai a helyzet. Manapság nagyjából kardiológushoz és burkolóhoz a legnehezebb időpontot kapni, körülbelül fél évet kell várni. Ez nem normális. Ami az építőanyagot illeti, gyakran hosszú határidőre szállítanak, ráadásul drága is. Saját munkálatoknál mi is tapasztalhattunk egy-egy építőanyagnál elakadást, és olyat is, hogy egyik napról a másikra a tizenöt százalékkal emelkedett az ár.
Ez azt is eredményezi, hogy szinte kizárólag a beköltözhető ingatlanokra van igény a használt lakások közül, a felújítandókra egyáltalán nincs. Az nehezebben meghatározható, hogy egy lakás felújítandó vagy sem, inkább használjuk azt a kifejezést, hogy beköltözhető, tehát, amihez elég egy tisztasági festés. És mivel a beköltözhető lakásokat keresik, ez egy magasabb árkategóriát jelent, tehát gyakorlatilag nincsenek is rossz állapotú ingatlanok a piacon. Ma már nincsen az mint 15 évvel ezelőtt, hogy keresik a felújítandót, amiből még akár pénzt is tudtak csinálni. Ma ez nagyon merész dolog lenne.
Mikor elemzéseket csinálunk arról, hogy mennyit emelkedtek az ingatlanok árai, akkor nem szabad elfelejteni, hogy sokszor almát hasonlítunk össze körtével, vagyis tíz évvel ezelőtt voltak bedőlt devizahiteles ingatlanok, méltánytalan helyzetben vásárolt ingatlanok, ma már ilyen nincsen, ma már nincsen senki megszorult helyzetben. Más a motiváció az eladói oldalon. Még a covid ellenére is nyugodtabb a helyzet, mint a devizahiteles időszakban, körülbelül 2009-től 2013-ig. És míg 2012-2013-ban elsősorban felújítandó lakásokat vettek, ma egyértelműen a felújított lakások kelendőek. Ugyanakkor azóta jobban felértékelődtek bizonyos lokációk, ez is átalakítja a képet.
Ha ezeket kivonjuk, persze akkor sem fordul meg a trend, tehát az elmúlt években 60-80, akár 100%-ot is mentek fel az árak. Viszont sokat segítene, ha meg tudnánk végre állapítani, hogy milyen minőségű ingatlanok keltek el. Azonban a földhivatal ma erre vonatkozó adatokat nem tart nyilván, ilyen jellegű információ nem elérhető az ingatlanokról – sem az ingatlan szerkezetére, sem a felújítottságra vonatkozóan, hogy milyen adottságú a lakás: panel vagy tégla stb.
Igylakunk: Kimutatható-e, hogy az áremelkedésben van-e, és ha van mekkora szerepük van a családokhoz eljuttatott támogatásoknak?
Balla Ákos: Ha azt nézzük, hogy mitől mentek fel az árak, akkor az elmúlt években szinte félre tehetjük teljesen az inflációt, A külföldiek sem most találtak rá az országra, tehát az áremelkedés nagy részét én az otthontámogatások számlájára írom. Az elmúlt két évben szinte eltűntek a külföldi vásárlók és belföldi piaci alakult ki, a magyar ingatlanpiac mégsem csökkentek az árak. Tehát nem mondhatjuk, hogy a külföldiek lakásvásárlásra verte volna fel az árakat. Vagyis a magyarországi ingatlanpiac kisebb érzékenységet mutatta a külföldi vásárlókra, mint a családtámogatásokra.
Azt, hogy ezek közül melyik volt leginkább hatással az árakra, azt nagyon nehéz megmondani, mert a CSOK és az áfakedvezmények szinte egyszerre jelentek meg, és utána a többi bővítési periódusban is egyszerre több kedvezmény lépett életbe. De az biztos, hogy a családtámogatási rendszer, beleértve a kedvezményes hiteleket is, a legnagyobb befolyásoló tényező volt az elmúlt időszakban. A munkaerő és az építőanyag árának növekedését inkább most érezzük igazán.
Az újépítésű ingatlanok piacán két 2016-ban elindultunk 450-500 ezer forintos négyzetméterárról. Ez felszökött két év alatt 700-800 ezer forintra, ami kb. 60% emelkedés, majd ehhez képest most megint megemelkedett mintegy 40-50%-kal. Tehát két nagyobb ugrás volt, az első az 5%-os a áfának és a megemelt csoknak a bevezetésével esett egybe. Ott nem volt más hatás.
Akkor a támogatások hatására megindultak az építkezések, ez hozta magával azt az állapotot, hogy a kivitelező már nem kellett, hogy olcsón adja magát, sok megrendelés volt. A kivitelezők addig sem voltak elegen, tehát ez már igazából inkább reakciója volt a piacnak.
És azt is gondolom, hogy nagyon nagy hiba volt, hogy már a bevezetés előtt nem támogatták egy fél-egyéves felkészítő programmal, átképzésekkel, felnőttképzésekkel, hogy minél több kivitelező legyen a piacon, illetve, hogy minél többen hazajönnek külföldről. Egyik pillanatról a másikra ez nem volt reálisan megoldható.
Nem lehet mindenkinek saját lakása
Igylakunk: Érdemes lenne-e valamelyik elemében bővíteni, módosítani a támogatási rendszert?
Balla Ákos: Nekem állandó vesszőparipám a bérlakásprogram. Ebben továbbra is lemaradásban vagyunk, de értem, hogy miért nem indul el, hiszen tízezres, százezres nagyságrendű kell beszélnünk ahhoz, hogy érdemi hatással legyen. És ez szinte egy egész városrésznek a felépítését, megújítását jelentené.
Ez már megreformálná az ingatlanpiacot. Kontrollálná a bérleti díjakat, kivonna bizonyos résztvevőket a piacról, akik nem a piaci bérleti díjakat kellene, hogy fizessék, hanem a támogatottat. Ezáltal egyébként minden bizonnyal csökkennének általában is a bérleti díjak.
És természetesen ez is a gyermekes családoknak segítené, nem a szingli fiatalokról szólna, és megoldásokat tudna adni akár olyan átmeneti helyzetekben, mint egy válás, vagy munkahely elvesztése betegség stb.
Nem ingyen lakásokra gondolok, hanem olyanokra, amelyekben a piaci árnál alacsonyabb, méltányos bérleti díjat tudnának fizetni a családok.
Szerintem téves felfogás, hogy mindenkinek legyen saját lakása. Szerintem annak legyen saját lakása, akinek jó jövedelme van, mert ma a saját lakás egy jó jövedelmű kategóriába sorolható családnak megfizethető.
Egy minimálbér vagy két minimálbér, akármennyire emelik is a minimálbért, az kevés ehhez. Az éppen elég egy egyszerű megélhetésre és egy méltányos albérlet kifizetésére. Ez a rendszer nem alkalmas arra, hogy nekik valaha is saját lakásuk legyen. Ők valószínűleg nem is hitelképesek, de ha van is egy olyan pillanat amikor kitelt kapnak, óriási a bizonytalanság abban, hogy végig tudják-e fizetni a hitelüket. Hiszen valószínűleg nincsenek megtakarításaik, nincsenek felkészülve váratlan bevételkiesésre, és akkor máris elveszíthetik a lakásukat.
Ezeket a családokat nem reális egy saját lakás felé tolni, neki szociális alapú bérlakásprogram kellene, ami tíz-húsz éves kiszámítható jövőt jelenthetne.
Ha valakinek ennek a többszöröse a fizetése, akkor azt már reális megoldás, hogy tedd össze az önerőt, kapsz hozzá hitelt, dolgozzál, visszafizeted. Ez egy másik életút. Nem szabad azt gondolni, hogy ma ez a lehetőség mindenkinek nyitott.
Ha azokat a tömegeket nézzük, akik a másik kategóriába esnek akkor, itt több tízezres bérlakás-volumenben kell gondolkodni. Akár kampánycél is lehetne, hogy százezer családnak segítünk így.
Igylakunk: Valószínűleg a túl magas költségek miatt, vagy a nem elég jó befektetési lehetőség miatt nem épülnek meg ezek a bérlakások.
Balla Ákos: Van egy olyan tévhit, hogy ha valami szociális alapú, akkor az ingyen van, és akkor ez egy egyszeri költség és nincsen bevétel oldala, de itt nem erről van szó. Nem véletlenül mondtam az előbb azt, hogy egy méltányos lakbérről volna itt szó, pl. 50% a piaci lakbérekhez képest.
Ha ma egy ingatlanfejlesztő felépít egy épületet és azt bérbeadás útján hasznosítja, akkor neki mondjuk 15 éves megtérülést hoz ez a projekt. Egy állam megtehetné azt, hogy beruház valamibe, és ha ötven százalékkal olcsóbban adja ki az ingatlant, akkor ez a megtérülés nem 15, hanem 30 év lesz. De nem ingyen adja, mert az egy végtelen, beláthatatlan megtérülés lenne. Ez így egy fenntartható modellt eredményezne.
Azt gondolom, hogy ha ezt valaki korrektül összerakná, akkor ebből akár tőzsdei terméket is lehetne csinálni, mert ha valaminek van 30 éves megtérülése és egy stabil alapja, mint egy ingatlanvagyon, akkor az például számomra érdekesebb tőzsdei termék tudna lenni, mint egy akármilyen részvény, amiről fogalmam sincs, hogy holnap hol fog állni az árfolyama. Én, akár kisbefektetőként előbb fektetnénk egy állami bérlakásprogramba 30 éves megtérüléssel.
Tehát én azt gondolom, hogy ennek létezhet piacosítható, vagy piacon is életképes verziója.
Nem kell a jacuzzit támogatni
Igylakunk: Mi a véleményed arról a TLE-javaslatról, hogy az otthonfelújítási támogatást és az 5%-os áfát meg kellene hosszabbítani legalább öt éves időszakra?
Balla Ákos: Amit az előbb kritikaként megfogalmaztam, hogy nincsen elég szakember, az valójában egy keretrendszer, és hogyha ez fel tud zárkózni, tehát lesz elég szakember, és ezzel együtt megmaradnak a támogatások, akkor jó lesz. Ugyanakkor nem lenne jó dolog, hogy felpörgetjük a szakképzést, jönnek a szakemberek, de közben megszűnnek a támogatások és a szakembereknek nem lesz munkájuk.
Semmiképpen sem jó, hogyha ilyen módon időről-időre megborul a piac, az építőipar. Ezt egyensúlyban kellene tartani.
Igylakunk: Mi arra is gondoltunk például lakásfelújítási támogatás kapcsán, hogy igen rossz állapotban vannak a magyarországi lakóingatlanok, tehát bizony két év az nagyon kevés, hogy érdemben javuljon a helyzet, ezért a felújítási támogatást sokkal hosszabb ideig kellene fenntartani.
Balla Ákos: Mindenképpen, de a véleményem szerint a kamu támogatási célokat ki kellene venni ebből. Például hiába beépíthető, ne lehessen jakuzzit vagy biodinamikus pergolát építeni. Láttam ilyen hirdetést, és nem azt mondták, hogy a termék milyen jó, hanem hogy ezt megkaphatod állami támogatásra. Ezeket, azt gondolom, nem kell támogatni állami pénzzel.
Le kellene szűkíteni a kört, és csak az energetikai felújításokat és a valódi korszerűsítéseket kellene támogatni. A szigetelést, a nyílászárók cseréjét, a tetőcserét, a fürdőszobafelújítást jacuzzi nélkül, a festést, a burkolást. A kényelmi berendezéseket és azokat, amiket néhány év alatt leamortizálnak, azokat mindenképpen kivenném a támogatás alól.
Ami az áfát illeti, ott az lenne jó, ha négyévente előre látnánk mindig a támogatást. Egy építőipari vállalkozó ugyanis, ha tényleg modern berendezésben, technológiában gondolkodik, akkor nem tud csak egy-két évre előre látva fejleszteni. Ennyi idő alatt egy berendezés, egy gép, egy jármű nem térül meg, és nem ismerik vállalni beruházást.
A négyéves ciklusokat tartom reálisnak, tudomásul kell venni, hogy a politika így működik. Az egy-két évek természetesen nem sok mindenre jók, és a 10 éves előrelátás nagyon jó lenne, nagyon támogatnám, de azt gondolom, hogy ez pillanatnyilag idealizmus.
Igylakunk: Milyen lakáscélokat lenne érdemes kitűzniük a döntéshozóknak, a kormányzatnak?
Balla Ákos: Szerintem pénzt kell juttatni az embereknek, és az emberek el fogják ezt költeni. Ezzel együtt be kell zárni a kiskapukat. valamint biztosítani kell, hogy legyen elég szakember. Ezzel el fog indulni valami, és a piac önszabályozó módon létre fog hozni annyi lakást, amennyire szükség van.
Az új lakás prémium termék a piacon, tehát ha sok lakás épül, akkor én azért vagyok boldog, mert ez azt jelenti, hogy az átlagembereknek jól megy. Ez inkább legyen az eredménye egyfajta társadalmi gazdasági jólétnek, ami azt mutatja, hogy az embereknél az adó befizetése után minél több legális jövedelem keletkezik. És hogyha ezt az emberek el tudják költeni a lakhatásukra, mert az emberek elsősorban erre szeretne költeni meg gépjárműre, akkor szerintem az építőipar köszöni szépen, jól van.
Az nem lehet cél, hogy olyan szinten túltámogassunk egy piacot, hogy olyanok is lakáshoz jussanak, akik erre egyébként nem lennének alkalmasak anyagilag, és hogy utána majd újra egy hitelválságról beszéljünk. Egyébként a szakképzés erősítésével, illetve, ha lesz elég szakember, akkor lefelé indulhatnak el a kivitelezési költségek. Tehát nem feltétlenül pénzt adnék mindenkinek, hogy túllicitálják a kivitelezőket, hanem például ezen a módon az állam csökkenthetné a kivitelezési költségeket, és akkor többen tudnak vásárolni.
