Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Az otthonteremtés a budapesti fejlesztések egyik kulcsterülete

csütörtök, 10 szeptember 2020 15:49 Írta:

A kiszámíthatóság, a 10-15 éves előrelátás sokat lendítene az építőipar teljesítményén, és csökkenthetné a lakásárakat is. A rozsdaövezeti áfakedvezmény jó eszköz lehet ennek megteremtésére, de csak az első lépés, amelyet újabb intézkedéseknek kell követniük - hangzott el egyebek között a  Portfolio Lakás Konferencia 2020 rendezvényén.

A közlekedés és a minőségi zöldterületek fejlesztése és gyarapítása mellett az otthonteremtést nevezte Budapest három fejlesztési kulcsterülete egyikének Fürjes Balázs, a Miniszterelnökség Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkára.

Ezzel kapcsolatban elmondta, nagy előrelépés, hogy a kormány elfogadta a rozsdaövezeti területeken az új lakások építését adókedvezménnyel ösztönző városi otthonteremtési programot. Ahhoz, hogy a program megvalósítása elinduljon, ki kell jelölni fejlesztési területeket. Mint Fürjes Balázs elmondta, a kormány még az idén december előtt kiadja az első rendeleteket az önkormányzatok javaslatai alapján kijelölt rozsdaövezeti fejlesztési akcióterületekről.

A rendeletek egyelőre a rövidtávon hasznosítható területekről szólnak majd, ahol különösebb előkészítés nélkül meg lehet már kezdeni vagy már el is kezdték a lakásépítéseket a fejlesztők. A Miniszterelnökség ki küldte az erre vonatkozó kérdőíveket az önkormányzatoknak, és most várja azok javaslatait.

Ami a közép- és hosszú távú akcióterületeket, illeti a Miniszterelnökségnek konszolidációs tervet kell készítenie a sokszor zavaros tulajdonviszonyok rendezésére, illetve a területek előkészítésére, kármentesítésre vonatkozóan. Javaslatot kell lenniük arra is, hogy az állam hogyan tudja majd a területeket a privát beruházói szektornak pályázati rendszer kialakításával fejlesztésre továbbadni.

Fürjes Balázs beszélt a közlekedés fejlesztésének szükségességéről és lehetőségeiről, elsősorban a kötöttpályás közlekedést kiemelve. Elmondta, hogy fontos növelni a budapesti zöldterületek mennyiségét: jelenleg Budapesten egy lakosra hat négyzetméternyi minőségi zöldterület jut. Ezt mindenképpen növelni kellene, például közparkok fejlesztésével.

Szükség van a lakáskínálat ösztönzésére is

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank monetáris politikáért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója felszólalásában felemásnak értékelte az elmúlt évek lakáspolitikáját. Kedvezőtlennek nevezte, hogy az csak a keresletet ösztönözte, ami hozzájárult az árak emelkedéshez. Ezzel együtt a szükségesnél jóval kevesebb új lakás épült, amit elsősorban az öt százalékos áfa kivezetése okozott. A megépült lakások száma a lakásállomány 250 évenkénti megújításához elég.

Negatívumként említette ugyancsak, hogy a bérlakáspiacon nem történt pozitív változás, a bérleti piac szűk és drága.

A járványhelyzet hatására ugyan csökkentek a lakásárak és a lakbérek, de ez csak rövid távú hatás, hosszú távon nem oldja meg a problémákat. Ezek nem is tudnak kizárólag piaci folyamatok által megoldódni, tehát állami lépések szükségesek.

Fontosnak nevezte, hogy a kereslet mellett a kínálatot is támogassa az állam, például az öt százalékos áfa további kiterjesztésével. A cél az évi 30 40 ezer lakás minőségi lakás megépítése.

Ugyanilyen fontos a bérleti piac célzott támogatása és a bérleti viszonyok rendezése.

A finanszírozáshoz rendelkezésre áll egy hosszútávú kedvező kamatozású hitel, az NHP Hajrá, amit bérlakások építésére is fel lehet használni, és több fejlesztő már élt is vele.

A megfizethetőség problémájára is választ kell adni

Fábián Gergely, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatója hozzászólásában hangsúlyozta, hogy a lakáspolitikai kérdéseket egymással összefüggésben kellene szemlélni és kezelni, így a lakásépítések számát, az építőipar helyzetét, a lakásárak alakulását, a minőség kérdéseit, az építőanyagimport arányának alakulását stb. A megfelelő intézkedések meghozatalához ezt az egész rendszert összefüggésében kell tekinteni.

Misetics Bálint, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója a megfizethetőség kérdését emelte ki. Úgy véli, a kormány lakás politikájának ezt kiemelten kellene figyelembe vennie és kezelnie. Ez vonatkozik a rozsdaövezeti új bérlakásokra is. Felhívta a figyelmet, hogy Budapest lakosságának alig 15%-a tudna megfizetni a 4000 Ft/négyzetméteres lakbért, amit a rozsdaövezeti bérlakások bérleti díja alsó határaként emlegetnek.

Emellett figyelmet kellene fordítani arra is, hogy a meglévő önkormányzati lakásállomány ne pusztuljon tovább.

Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régió ügyvezető igazgatóhelyettese elmondta, hogy bérlakásfejlesztések finanszírozására a kereskedelmi bankoknak nincsen Magyarországon gyakorlatuk, tapasztalatuk, hiszen korábban ilyen nem volt. Ezért ezt a hitelezési rendszert ki kell még dolgozni. Mint elmondta, a lakásfejlesztő beruházók egyelőre eltűntek, vagy legalábbis kivárnak, várják a rozsdaövezeti akcióterületek kijelölését. Úgy vélte, hogy az ingatlanfejlesztéseken belül, különösen a járványhelyzet hatására, a lakásépítések lehetnek a fejlesztők és az építőipar megmentői.

Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke fontosnak nevezte, hogy legyen befektetői bérlakáspiac Magyarországon, ahol intézményi befektetők tudnak bérházakat üzemeltetni, Budapesten és a vidéki nagyvárosokban is.

Ugyanakkor szükségesnek nevezte, hogy a lakásfejlesztések újbóli beindulásához ne csak a rozsdaövezetekben legyen alkalmazható a kedvezményes áfa.

Az IFK szabályozási javaslatot is készített a rozsdaövezeti fejlesztések előmozdítása érdekében, például az építési szabályok megváltoztatására, amit egyébként több hozzászóló is sürgetett.

Mint elmondta komoly fejlesztők nem kötnek kompromisszumot az energiahatékonysági követelményeket illetően, a jogszabályi előírásoknak megfelelően fognak építeni. Az építési költségeket nyilván ez emelheti. Sokat spórolni az építőanyagokon sem tudnak, legfeljebb a külföldi építőanyagok helyett Magyarországon gyártott termékek használatával. Szerinte hatékonyságnöveléssel gépesítéssel a kivitelezési költségeket lehetne csökkenteni, ami természetesen a lakásépítést is olcsóbbá tenné.

Vitézy Dávid, a Budapesti Fejlesztési Központ vezérigazgatója elmondta, kifejezett cél volt a fejlesztők a rozsdaövezettek irányítása, ami nagyon fontos Budapestnek. Ezeken a területeken fenntarthatóbb a lakásépítés, mint zöldmezős területeken, ráadásul csökkenti Budapest szétterülését, ezáltal az ingázást, a környezeti terhelést is. Fontos kérdés persze, hogy ki fogja finanszírozni és végrehajtani a kármentesítést, a területelőkészítést a rozsdaövezetekben. Ugyanakkor úgy gondolja, hogy az állam részvétele az infrastruktúrafejlesztésben csökkenteni tudja a lakásépítési költségeket, és ennek eredményeképpen a lakásárakat ezeken a területeken. Kiemelte még az építési szabályozás az OTÉK reformjának szükségességét, hiszen az egy elavult, nem 21. századi környezete kialakított szabályozás.

A kiszámíthatóság tudná csökkenteni alakásárakat

Schneller Domonkos, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztésének végrehajtásáért felelős helyettes államtitkár kiemelte, hogy a rozsdaövezeti lakásprogram a kínálat fejlesztésével hozzájárul az árak csökkentéséhez, az építőipar szempontjából növeli a biztonságot a hosszú távon kiszámítható megrendelésállománnyal, a városfejlesztési szempontok segítik a nagyvárosi közlekedés és a környezeti állapotok javítását, és nem utolsó sorban nagyon pozitív, hogy ezeket az átmeneti zónákat végre hasznosítani tudják.

Erő Zoltán, Budapest főépítésze jónak nevezte a rozsdaövezeti programot, a többféle akcióterületi kijelölést, ugyanakkor aggodalmának adott hangot amiatt, hogy a létrejövő építési területeken az önkormányzati szabályozásokat felülíró szabályok jöhetnek létre. Nehezményezte azt is, hogy a fővárosi önkormányzatot nem kérdezték meg a területkijelölési folyamatban.

Kiss Gábor, Metrodom ügyvezető igazgatója hangsúlyozta, hogy a rozsdaövezeti bérházak célcsoportja elsősorban a fiatalok, ami természetesen más lakás funkciókat, szolgáltatásokat jelen jelent, mint a családoknak épülő lakások társasházak esetében. Mint elmondta a 4000 Ft/négyzetméteres bérleti díj az alsó határa annak, amiért a fejlesztőknek még megéri bérlakásokat építeni. Ahhoz további támogatásokra van szükség, hogy bérleti díjakat csökkenteni lehessen, Erre javaslatokat is kidolgoztak a fejlesztők, megemlítve a többi között a cafeteriát, annak lehetőségét, hogy a bérleti díjak egy részéből önerőt képezhetnének a bérlők későbbi ingatlanvásárlásra, illetve ezek a bérlakások akár támogatott szolgálati lakásokként is működhetnek.

Scheer Sándor, a Market Építő Zrt vezérigazgatója kiemelte, hogy szükség volna egy 10-15 éves előre látású lakáspolitikára, illetve további intézkedésekre a kiszámíthatóság megteremtéséhez.  Úgy vélte, hogy egy kiszámítható piacon minden szereplő ésszerűbben árazna.  Ezzel és mellé jól átgondolt tervekkel biztosan tudnának a lakásárak csökkenni.  Több szakértővel egyetértésben ő is úgy vélte, hogy az építőipar kapacitások lehetővé teszik évi minimum 20, de akár kétszer ennyi lakás megépítését is, amire látható igény van Magyarországon.

 

Megjelent: 128 alkalommal Utoljára frissítve: csütörtök, 10 szeptember 2020 17:02