ígylakunk.hu: Milyen állapotban vannak a lakáspiacon most látható lakások?
Balla Ákos: Kicsit korábbról érdemes ránézni a piacra. Az 1990-2000-es években nagyon sok volt az olyan felújítandó ingatlan, amely korábban tanácsi lakás volt, és a bérlő olcsón megvásárolta. Ez az időszak arról szólt, hogy megtörténtek az első felújítások: jellemzően az elektromos hálózat cseréje, fürdőszobafelújítás, ablakcsere, különböző esztétikai felújítások. Az energetikával akkor senki nem foglalkozott. A konvektor helyett megint konvektor tettek fel, a cirkó helyet cirkót, valódi korszerűsítés nemigen történt.
A 2010-es években következett a felújítások második hulláma, de itt is még inkább szépészeti beavatkozások voltak jellemzően: az ablakokat nem cserélték ki megint, inkább konyha- és fürdőszobafelújítások voltak, esetleg belső nyílászárók cseréje. Komolyabb korszerűsítés megint csak nem következett be.
A lakás- vagy házfelújításoknak a harmadik generációja igazából mostanában zajlik, amikor már hozzá kellene nyúlni a gépészethez. A tulajdonosoknak lassan evidens lesz, hogy ha nem jók a fűtési értékek, akkor cserélni kell a gépészetet, vagy szigetelni kell a homlokzatot.
A következő egy-két évnek biztosan ez lesz a sláger terméke.
ígylakunk.hu: A nagy kérdés mindig az, hogy miből? Egyelőre várjuk, hogy a Kormány döntsön az otthonfelújítási támogatás sorsáról.
Balla Ákos: Sajnos nagyon kevesen vannak, akik maguktól is, támogatás nélkül végeztek energiahatékonysági korszerűsítést, föltették a napelemet. A többség általában csak akkor mozdul, ha már nagyon szorít a cipő. A nagy többség persze nem is tudja megcsinálni, hiszen nincs rá forrása, gyakran még az önereje sincsen meg ahhoz, hogy hitelt felvegyen rá. De igazából, ha megnézzük, hogy a lakásfelújítási támogatást sokan mire használták, akkor többségükben nem ilyen jellegű beruházásokra ment el. Véleményem szerint a jóléti és esztétikai célú felújításokra – jacuzzira, télikertre, festésre, fürdőszobafelújításra – nem kellene állami támogatást adni, hanem kizárólag megtakarítási célú korszerűsítésekre.
Amit szerintem a jövőben támogatni kellene, azok a zöldhitel típusú konstrukciók. Ez egy nagyon jó program. ebbe az irányba kellene menni. A mai kamatkörnyezetben valószínűleg 5-7 százalékon kell adni már a hitelt, ami még mindig attraktívabb, mint sok minden más a piacon.
Szerintem sokan mérlegelnék azt, hogy megvesznek zöldhitellel egy drágább, de energiahatékony ingatlant, mert ez visszajön majd az energiafelhasználáson, az alacsonyabb rezsin, ráadásul pozitív hozadéka van a széndioxid-kibocsátás mérséklésében és más társadalmi hatások szempontjából.
Tehát ez egy jó konstrukció volt, nem véletlenül fogyott el ilyen gyorsan.
Az is lényeges lenne, hogy ne ilyen rövid távú akciók legyenek, hanem hosszabb távú programok. Amikor bejelentették a zöldhitel keretét, akkor nagyon sok pénznek tűnt, de pillanatokon belül kiderült, hogy a meglévő és már energiahatékonyan épített újlakás-kínálat felszívta. Valójában plusz új energiahatékony lakások már nem is nagyon tudtak épülni belőle, mert a beruházók számoltak vele, hogy hamar kimerül majd, és akkor már nem biztos, hogy olyan kelendőek lesznek ezek a drága lakások.
Az ingatlanpiacon az elmúlt hónapokban kimutathatóan és jelentős mértékben esik vissza a tranzakciószám. Ez nem azt jelenti, hogy az emberek nem akarnak másik otthonba költözni, hanem azt jelenti, hogy nem tudnak. Az emberek félnek a bizonytalanságtól, nagyon sokan nem hitelképesek, és nagyon magasak a hitelkamatok. De sokan talán nem is akarnak hitelt fölvenni, mert félnek a háborútól, az inflációtól, attól, hogy elvesztik a munkájukat. Lehet, hogy van, aki nem kap hitelt, vagy venne föl, de ennyiért nem akar.
Mindennek a végeredménye aztán az, hogy 30-40 százalékkal csökken a forgalom.
Ez a csökkenés azt jelenti, hogy az emberek beleragadnak egy élethelyzetbe és valószínűleg egy kevésbé megfelelő, kevésbé modern ingatlanba. Ha ezt nem tudjuk nagyon gyorsan megmozgatni, akkor még sürgetőbb, hogy legyen otthonfelújítási támogatás, hiszen akkor a meglévő ingatlanokhoz kell a tulajdonosoknak hozzányúlniuk.
Tehát, nagyon fontos lenne megtartani a lakásfelújítási támogatást is, nagyon direkt módon az energiahatékonyságra fókuszálni.
A másik része a piacnak az, amelyik még mozgásban van. Oda fontos lenne egy zöldhitel típusú konstrukció az új lakások adásvételének a támogatásához, segítéséhez. Így az otthonteremtés költségeit lehetne támogatni ezzel a termékkel. Sőt érdemes volna a zöldhitelt energiahatékonysági felújításra is elérhetővé tenni.
ígylakunk.hu: A lakáspiacon már most a fő szempont az energiahatékonyság?
Balla Ákos: A lakáspiacon hamarosan lesz sok olyan ingatlan, ami nem lesz kelendő, mert felújítatlan, mert nem energiatakarékos. Ezeket azok fogják megvenni, akiknek lesz pénzük felújítani, de a felújítási költségeket bele fogják alkudni az árba. Tehát csak azon az áron fogják megvenni, amennyiért el tudják végezni a teljes felújítást.
Eddig nem volt túl nagy különbség a felújított és a felújítatlan lakás között, de egyre inkább fel fog merülni, hogy valaki akár forintra kiszámolja, mennyibe kerül egy homlokzati hőszigetelés, egy kazáncsere, egy tetőszigetelés, egy nyílászárócsere stb. Ingatlanosként én is arra biztatom a vevőket, hogy ezt egyre inkább alkudják bele.
Az ingatlanbecslés egyik módszere az összehasonlító elemzés, ami piaci adatokból kalkulál, egy másik a hozamszámítás, ami nem annyira alkalmas a lakóingatlan-piacon. És van az értékcsökkenést figyelembe vevő újraelőállítási költségszámítás, ami figyelembe veszi, hogy mibe kerül valamit előállítani. Utóbbit eddig teljesen mellőzte az ingatlan szakmai gyakorlat, mert azt mondtuk, hogy a piac nagyon jól rendezi magát.
De mostanság már muszáj azt is megnézni, hogy ma, ha valami többért árulnak, mint amennyi bekerülési költsége, vagyis amennyi a lakás kivitelezési költsége, akkor az nem reális. Ha veszek egy használt lakást és ráfordítom a felújítási költséget is, és így többe kerül, mintha vennék egy új lakást, akkor az nem racionális.
Igenis el kell kezdeni a költségekkel foglalkozni, és meg kell, hogy nézzük, hogy egy ingatlan mit tud a piacon, mekkora a felújítási költsége, és ki fog jönni, hogy objektíven mennyi annak az ingatlannak az értéke. Lehet, hogy a tulajdonosnak ez fáj, mert nem tud belőle mondjuk két kis lakást vagy egy lakást és még egyebet vásárolni. De ezek nem ingatlanpiaci szempontok. Objektív módon egy energiahatékony ingatlan sokkal többet kell, hogy érjen, mint egy hatékonytalan ingatlan.
Lesznek olyan nem hatékony ingatlanok is, amelyek bizony az eladók nyakán maradnak majd. A piacnak mindig vannak vesztesei és nyertesei. Jelenleg a piac nyertesei a panellakás-tulajdonosok, mert a jelenlegi rezsicsökkentés őket védi még. Legalábbis addig, ameddig a gazdaság ez bírja. Ha már majd nem bírja, akkor ők sem lesznek a nyertesei.
Nem lehet cél csak azért magasan tartani az árakat, hogy senkinek se fájjon. A cél az, hogy a piac elkezdje szabályozni önmagát, és a felújítási költség tényező legyen.
Megéri energetikai szakemberre költeni
Ígylakunk: Sem eladni, sem vásárolni nem lehet könnyű most a lakáspiacon. Mit tanácsolnál annak, aki mégis odamerészkedik ?
Balla Ákos: Egyre nagyobb szükség van hozzáértő ingatlanosokra, mérnökökre. Mi is segítünk a vevőknek kiszámolni a várható költségeket, de mindenképpen érdemes szakembert bevonni mindehhez, aki meg tudja állapítani a szükséges korszerűsítési tételeket, ismeri az árakat és költségbecslést is tud adni. Természetesen a szakemberek nem dolgoznak ingyen, meg kell fizetni a szakértelmüket és a költségeiket, de többmilliós beruházásnál, több tízmilliós lakásvásárlásnál érdemes néhány tízezer vagy akár százezer forintot rászánni arra, hogy időben kiderüljön, mire számíthatunk, és ne utólag bukjunk akár milliókat.
Ide tartozik az energetikai tanúsítványok kérdése is. Tele az internet olyan hirdetésekkel, hogy „energetikai tanúsítvány olcsón”. Ezeket számítások alapján végzik, és nem valós felmérés alapján. Nagyon ritka, hogy hőkamerával vonul ki a szakember és műszeres felmérés alapján adja ki azt a tanúsítványt, amely az ingatlan valós állapotát megmutatja.
Tudatos vevőként mindenképpen javasolt komoly szakembert hívni, aki valósan felméri az adott ingatlan állapotát, amire aztán ténylegesen ki lehet számolni a szükséges felújítási költségeket. A vevőnek is ott van a felelőssége, hogy milyen ingatlant vásárol. Ha nem jól méri fel a szükséges beruházásokat, a szükséges anyagi és időbeli ráfordításokat, akkor nagyon kellemetlen meglepetések érhetik később.
Ami a másik oldalt illeti, azt biztosan tudjuk, hogy ez a mostani helyzet nem átmeneti, hanem hosszú távon velünk marad. Ilyen helyzetben szerintem nem normális, hogy ilyen alacsonyan vannak a tranzakciós számok, ugyanis akinek problémája van a rezsi kifizetésével, szerintem minél előbb meg kellene szabadulnia a hatékonytalan lakásától, mielőtt még felhalmoz egy csomó kifizetetlen számlát. Ráadásul sokkal nehezebb lesz eladni úgy a lakást, sőt még az is benne van, hogy 10 százalékkal kevesebbért fogják tudni értékesíteni, ha a vevőnek egy sötét, hideg lakást mutatunk meg, mert mondjuk kikapcsolták a közműveket. Míg régebben egy-két év alatt jött össze egy egymilliós közműtartozás, ez most akár három-négy hónap alatt megtörténhet. Véleményem szerint ezektől a lakásoktól minél előbb meg kellene szabadulniuk a tulajdonosoknak. Nem szabad arra várni, hogy majd az állam úgyis megment.
Ezek a lakások már a következő hónapokban piacra kerülhetnek
Fontos, hogy ki kell kalkulálni most, hogy olyan ingatlant vásároljunk, aminek kell ki tudjuk fizetni a rezsijét, vagy amit valamennyire fel tudunk újítani. Valószínűleg sokaknak lesz méretbeli, vagy lokációbeli visszalépés, de az sem kizárt, hogy mondjuk fiataloknak vissza kell menniük lakni a szülői házba.
Ha valaki felméri, hogy az ingatlana mennyit ér, és hajlandó 20-30 százalékot engedni, akkor lesz majd olyan vevő, aki ezt ennyiért megveszi, és azt mondja, hogy akkor majd én felújítom. De itt már nem néhány százalékos, hanem 20-30 százalékos alkuról beszélünk.
Ez jelentős korrekció lesz, de nem lesz általános, jelentősen befolyásolja majd az árakat a lokáció és az energiahatékonysági állapot.
Ígylakunk: Mi a helyzet az albérletpiacon? Miből válogathat az, aki bérelni kényszerül?
Balla Ákos: Az albérletpiacon is növekszenek a bérleti díjak most abban a kategóriában, ahol kedvező a rezsi, és azokat az ingatlanokat, ahol nem kedvező a rezsi nem szabad kivenni. Rá kell kényszeríteni a lakástulajdonosokat, hogy végezzék el a korszerűsítéseket. Egy jól fizető bérlő persze tud válogatni alacsony rezsijű bérlakások között.
Megint csak a tudatosságra hívnám fel a figyelmet, hogy aki teheti, spóroljon: akár úgy, hogy a szülőkhöz megy vissza, akár úgy, hogy kisebb lakásba költözik, akár úgy, hogy rosszabb lokációban költözik. Valószínűleg ez nem az az időszak, amikor a fiatalok elköltöznek otthonról és megvalósítják magukat. Gazdasági válság következik.
Ígylakunk: Lehet, hogy befektetők veszik majd meg a rossz energetikájú lakásokat, amit felújítva a magasabb áron el tudnak adni?
Balla Ákos: A befektetők szeme akkor csillog a piacon, ha esnek az árak legalább 20%-ot, és akkor sem feltétlenül az elején szállnak be. Szerintem nem lesz tömegesen igaz, hogy rossz lakásokat felvásárolnak, aztán felújítva eladják őket, mert a szakemberhiány az építőiparban továbbra is jelen van, és egy darabig még jelen is marad. Valószínűleg nem a jó szakembereket fogják leépíteni a kevesebb projekt miatt. Ők annyian maradnak, amennyien vannak, nem lesznek többen sem. Tehát, azt gondolom, hogy nem lesz könnyebb és olcsóbb a közeljövőben sem felújítani. Ezt a befektetők jól tudják. Félő, hogy a lakosság kevésbé tudja, és ők fognak esetleg könnyebben megbízni nem jó szakembereket a gyors felújítás reményében.
Attól tartok, hogy a befektetők nem fognak akkor hatást gyakorolni a piacra, aminek komoly korszerűsítési, minőségi javulás lenne a hatása.
