A 2022-ben nyolc közép- és délkelet-európai országban végzett kutatás fő célja az volt, hogy felmérje, milyen módon lennének finanszírozhatók megfizethető lakhatási modellek a régióban. Ennek részeként egy kérdőíves, reprezentatív felmérésben kérdeztek rá Budapesten, Belgrádban, Ljubljanában és Zágrábban, hogy mekkora lenne a fizetőképes kereslet a megfizethető bérlakásokra, milyenek a célcsoport lakásviszonyai, attitűdjei és pénzügyi helyzete. A kutatás egyik kiemelt érdekessége a bérlői jogviszonyhoz kapcsolódó attitűd vizsgálata volt, vagyis, hogy mennyire szívesen laknak bérlakásban az emberek.
Mindenekelőtt a megfizethető bérlakás meghatározására kértük Jelinek Csabát, hiszen sejteni lehet, hogy ez a Magyarországon nem létező szektor valahol a piaci és a szociális bérlakások között lenne.
Jelinek Csaba: A megfizethető bérlakásrendszer a lakhatáson belül egy olyan alrendszer, amelyben többféle megoldás is helyet kaphat. Ezekben az a közös, hogy olyan bérlakásokat tudnak kínálni, amelyek a mindig aktuális piaci bérlakásoknál valamivel olcsóbbak, ezáltal elérhetőbben egy tágabb rétegnek is. Ebben benne van az alsóbb középosztálynak az széles rétege is, akiknek stabil állása és jövedelme van, de mégsem tudnak a jelenlegi piaci környezetben Budapesten jó minőségű lakhatáshoz jutni. Gondolok itt akár a pedagógusokra, az egészségügyi dolgozókra, a szociális munkásokra stb. Nekik nincsen olyan magas havi fizetésük, sem annyi kezdő tőkéjük, hogy ki tudjanak gazdálkodni egy saját lakást. Így a magánbérleti piacra kényszerülnek, azonban a piaci bérleti díj a havi jövedelmük olyan nagy részét viszi el, ami mellett egyáltalán nem tudnak megtakarítani akár a jövőbeni lakáshelyzetük megoldására.
A jelenlegi budapesti lakhatási helyzetről kiderültek meglepő adatok:
- az elmúlt évtizedben háromszorosára – 6%-ról 19%-ra – nőtt a magánbérleti szektor Budapesten, jelenleg minden ötödik fővárosi felnőtt lakást vagy szobát bérel,
- a 18-35 éves korosztály harmada lakik bérelt lakásban,
- a magánbérlati szektor növekedésével párhuzamosan az önkormányzati bérleti szektor a felére (3%-ra) szűkült, legalább 800 000 olyan budapesti felnőtt lakos van, aki elégedetlen a jelenlegi lakhatási helyzetével, különösen a bérlakásban élők
- a budapestiek 25%-a, a bérlakásban élők csaknem fele igencsak aggódik, hogy hol és milyen körülmények között fog élni három év múlva,
- a budapesti lakosok felének, a magánbérlők több mint háromnegyedének a háztartásában él olyan, aki elköltözne a következő három évben.
Ahhoz, hogy mégis mekkora lehet a megfizethető bérlakásszektor fizetőképes közönsége, egyáltalán van-e elég olyan ember, akiknek érdemes egy ilyen bérlakásrendszert létrehozni, lényeges a célcsoport lehatárolása.
Jelinek Csaba: Mindenképpen szerettük volna megmondani, hogy mennyi emberről, hány háztartásról lehet szó. Ehhez egy rétegzett célcsoportrendszert állítottunk össze. Az úgynevezett tág célcsoportba azokat soroltuk, akikre a következő három állítás legalább egyike igaz volt:
- a jelenlegi lakáshelyzetével elégedetlen,
- akik elégedettek, de aggódnak a jövőbeli lakhatásuk miatt,
- van olyan személy a háztartásukban, aki rövid időn belül elköltözne.
E lehatárolás szerint, ebbe a csoportba a budapesti felnőttek 60%-a, mintegy 800 ezer ember tartozik.
Ezen belül szűrtük ki azokat, akik hosszabb távon is nyitottak lennének megfizethető bérleti megoldásra és jövedelmi helyzetük szerint nem tartoznak a legalsó 30%-ba. Erre azért volt szükség, mert úgy gondoljuk, hogy akik nagyon kevés pénzből gazdálkodnak, nem jelentenek fizetőképes keresletet a megfizethető bérlakásokra sem. Nekik egy önkormányzati vagy állami szociális bérlakásprogram jelenthetne megoldást, magas támogatási intenzitással.
Választanák-e a budapestiek a bérlakást?
A megfizethető bérlakásszektor, tehát, azoknak jelenthet lakhatási megoldást, akik nem tudnak saját lakást vásárolni, és a piaci magánbérletet jelentős nehézségekkel tudják kifizetni, azonban anyagi helyzetük szerint az önkormányzati szociális bérlakásoknál magasabb kategóriát megengedhetnének maguknak.
Fontos kérdés azonban az is, hogy vannak-e elegen olyanok, akik hosszú távon is szívesen választanák a bérlést a vásárlás helyett. Hiszen egy bérlakásrendszert akkor lehet érdemes és fenntartható létrehozni, ha hosszú távon számíthatnak a fenntartók a lakókra.
Jelinek Csaba: A másik kérdés, ami az egyik legnagyobb hozzáadott értéke a kutatásunknak, hogy mennyire tudják elképzelni az emberek a megfizethető bérlakásba költözést mint hosszú távú lakhatási megoldást. Meglepően sokan, a budapesti lakosság ötöde, mintegy 300 ezer ember nem zárta ki, hanem hosszabb távon is nyitott lenne megfizethető bérleti megoldásra. A már most is bérlakásban élők a leginkább nyitottak egyébként arra, hogy bérlők maradjanak, és leginkább nekik vannak már most is lakhatási problémáik, vagy érzik bizonytalannak a jövőjüket.
Egy még további szűréssel megnéztük azt is, hogy hányan vannak ezen a csoporton belül azok, akik szinte biztos, hogy meg tudnák fizetni a megfizethető bérlakásokat. Ők azok, akiknek elég magas a jövedelmük, vagy van legalább 10 millió forint megtakarításuk. Itt, a felső 30%-ban kb. 100 ezer embert találtunk.
„Ez azt a fontos következtetést is adja, hogy nem lépnének fel keresleti problémák, ha elkezdenénk ezt a szektort kialakítani” - összegezte Jelinek Csaba.
Az adatok szerint egyébként a szűk célcsoport társadalmi szempontból a teljes lakossághoz képest fiatalabb, nagyobb háztartásban él, több gyermeke van, a munkaerőpiacon pedig tipikusan aktív.
Mind a tágabb, mind a szűkebb célcsoport döntő tőbbsége egyetértett azzal a kijelentéssel, hogy „Lakást bérelni ma Budapesten túl drága egy hozzám hasonló helyzetben lévő embernek”. Egy jelentős réteg azzal az állítással is egyetértett, hogy „A lakásbérlés ma Budapesten nem jó megoldás, mert a bérlők érdekeit nem védik eléggé a jogszabályok, és túlságosan ki- szolgáltatott egy bérlő a bérbeadónak”.
Jelinek Csaba: Az, hogy Budapesten az elmúlt 10 évben megháromszorozódott a bérlakásban élő felnőttek száma, és a 18-35 év közöttiek egyharmada lakást bérel Budapesten, jelzi a kérdés generációs jellegét is. Tehát ahogy ez a „bérlői generáció” fel fog nőni,. úgy a kereslet a megfizethető bérlakásokra jövőben valószínűleg nőni is fog.
E vélemények láttán nem is csoda, hogy azok, akik nem zárják ki, hogy bérlőként éljenek hosszabb távon is, ennek feltételéül egy megfizethető és stabil, biztonságos bérlakásrendszert várnának.
Felmerül a kérdés, hogy ha van többszázezer budapesti, aki szívesen költözne megfizethető bérlakásba, mégis miért nem épülnek ilyenek?
A tanulmány szerint a megfizethető bérlakásszektor kialakulásához három alapvető feltétel hiányzik:
- a megfelelő állami szabályozás,
- a szektor igényeire szabott hosszú távú és olcsó finanszírozási formák (Nemzetközi kutatás a kínálatról – hitelek),
- valamint a szektort működtető intézményi kapacitások.
A megfizethető bérlakásszektor felépítéséhez szükséges volna a szabályozói környezet és a finanszírozói oldal kialakítása, valamint a megfizethető bérlakásokat nyújtó szervezetek intézményi kapacitásának a megerősítése.
Jelinek Csaba: Nagyon fontos, hogy minél hamarabb törvényileg legyen szabályozva a közhasznú, megfizethető bérlakás-szolgáltatás nyújtása mint jogi kategória, mert ez most teljesen hiányzik. Erre épülhetne fel a megvalósításhoz szükséges intézményrendszer. Ez tenné azt is lehetővé, hogy valamiféle köztámogatás beérkezzen a rendszerbe. Mindezzel lehetne garantálni a nonprofit szolgáltatást, a biztonságot és a megfizethetőséget, valamint a szolgáltató szereplők megjelenését.
A kutatásból készült tanulmány a Periféria Kutatóközpont honlapján olvasható: https://www.periferiakozpont.hu/_files/ugd/23de4c_4c43f788984d455c9bf21518058269d7.pdf
Kapcsolódó cikkünk a nemzetközi összehasonlításról:
