A Budapesten fejlesztés alatt álló új lakások elérhetősége és az új bejelentések volumene MNB Lakáspiaci jelentés, 2021. május

MNB: Kedvező lakáspiaci folymatokra számíthatunk

2021.05.27. Írta:

A 2021-es évet már az új otthonteremtési kedvezmények élénkítő hatása határozhatja meg a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb Lakáspiaci jelentése szerint. Mint írják, 2021 első negyedévében jelentősen nőtt a lakóingatlanok iránti kereslet, és a bankok is a hitelkereslet bővülését várják hat hónapra előretekintve. A gazdaság újraindításával összhangban a munkanélküliségi ráta is várhatóan csökkenésnek indul, és a lakosság jövedelmi folyamatainak javulására lehet számítani, ami kedvező a lakáspiaci kereslet szempontjából.

Az elmúlt évre visszatekintve a lakáspiac keresletét meghatározó tényezők tekintetében 2020 során a koronavírus-járvány gazdasági hatására mérséklődött a foglalkoztatottság és a lakosság rendelkezésre álló jövedelme, ugyanakkor a munkaerőpiac ellenállónak bizonyult. 2020 első félévében a bankok még átmenetileg szigorítottak a hitelfeltételeken, az év második felében azonban enyhe lazítás és a lakáshitelek iránti kereslet bővülése volt megfigyelhető.

 

Lakásár / jövedelem mutató Magyarország régióközpontjaiban

Az új lakáscélú hitelek volumene nem esett vissza 2019-hez képest, amihez az otthonteremtési és családtámogatási kedvezmények is hozzájárultak. A hitelből történő lakásvásárlások aránya még emelkedett is (44-ről 47 százalékra) az elmúlt évben. Az állami támogatások a lakásvásárlás elérhetőségét jelentősen javítják, legnagyobb mértékben a három gyermeket vállaló családok esetében.

Lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index vidéken és Budapesten új lakás és különböző számú gyermek vállalása esetén

A jelentés megállapítja, hogy a járvány növelte a bizonytalanságot a háztartások körében, a lakáspiaci keresletnek azonban támaszt adhatnak az új otthonteremtési támogatások. Az érdemben megnövekedett munkanélküliségi várakozások és a visszafogottabb fogyasztói bizalom is tükrözi a bizonytalanabb gazdasági környezetet (4. ábra). A kedvezőtlen munkaerőpiaci és jövedelmi folyamatok a lakáspiaci kereslet csökkenését vetítenék előre az idei évben, ugyanakkor az új otthonteremtési kedvezmények (kedvezményes 5 százalékos újlakás áfakulcs visszavezetése, áfa-visszaigénylés, lakásfelújítási támogatás, illetékkedvezmény) a kereslet jelentős élénkülését eredményezhetik a következő években. A gazdaság újraindítását követően a munkaerőpiaci folyamatok javulása szintén támogathatja a lakáspiaci keresletet. Az új otthonteremtési kedvezmények pozitív hatása már látszik is, 2021. elején jelentősen nőtt a lakóingatlanok irán ti kereslet.

 

Nominális MNB lakásárindex településtípus szerint és a KSH lakásárindexei (2010 = 100%)

 

2020-ban az MNB lakásárindex alapján országos átlagban tovább emelkedtek a hazai lakásárak, ugyanakkor a 2019. év végi 18,1 százalékról jelentősen, 6,6 százalékra lassult az éves nominális növekedési ütem 2020 negyedik negyedévére. Elsősorban vidéken volt nagyobb növekedés, Budapesten némileg mérséklődtek a lakásárak 2020-ban. Ezzel együtt Budapesten érdemben mérséklődött a lakásárak túlértékeltségének kockázata, mivel a reál lakásárak  jobban mérséklődtek, mint a lakáspiacot befolyásoló fundamentumok. Az átlagos ingatlanárak mérséklődésének tulajdoníthatóan javult Budapest pozíciója Európában a lakásvásárlás elérhetősége tekintetében.

 

Lakásárindexek éves növekedési üteme

2020-ban a régiós átlag alá csökkent a magyarországi éves lakásár-dinamika. Az uniós tagállamok, illetve a visegrádi országok átlagát mutató – Magyarországot nem tartalmazó (V3) – lakáspiaci árindexei alapján, 2020 negyedik negyed- évében az ingatlanárak az unióban átlagosan 37, a visegrádi országokban pedig 49 százalékkal haladták meg 2015. év végi szintjeiket. Az elmúlt negyedévekben mérséklődni kezdett a lakásárak éves dinamikája Magyarországon, és 2020-ra a V3 országok 8,4 százalékos szintje alá, az európai 6,0 százalékos átlag közelébe csökkent.

 

Nominális lakásárak alakulása Európában

Ezzel szemben lakáspiaci közvetítők adatai szerint 2021 első negyedévében gyorsult a lakásárak dinamikája. Lakáspiaci közvetítők tranzakciós adatain számolt előzetes lakásárindexek szerint, 2021 első negyedévében országos átlagban az előző negyed- éves 6,6 százalékról 9,6 százalékra, Budapesten pedig -0,7 százalékról 0,9 százalékra emelkedett a lakásárak éves nominális növekedési üteme, ami összhangban van a kereslet év eleji bővülésével. 2021 első félévében ez a dinamikus növekedés megtorpanhat.

Összességében megállapíthatják, hogy az elmúlt években bevezetett családtámogatási és otthonteremtési kedvezmények az arra jogosult családok számára érdemi pozitív hatást gyakoroltak a lakásvásárlás elérhetőségére mind vidéken, mind pedig a fővárosban. Az elmúlt években a nem elégséges kínálati alkalmazkodás és a magas kereslet hatására emelkedő ingatlanárak következményeképp ugyanakkor a CSOK és a Babaváró hitel nominálisan rögzített támogatási összegeinek hatása mérséklődött. Mindezeken túl azon vásárlók számára, akik nem vállaltak gyermeket, a lakásárak emelkedése csökkentette az elérhetőséget. 

Az átadott új építésű lakások száma elhelyezkedés és építtető szerinti bontásban

Kínálati oldalon 2020-ban a mintegy 28 ezer átadott új lakás érdemi, 33,5 százalékkos bővülést jelent 2019-hez képest. A legnagyobb mértékben a vidéki természetes személyek által építtetett új átadások emelkedtek, mintegy 52,3 százalékkal, amit többek között az eredetileg 2021. január 1-től szigorodó energetikai szabályozásra vonatkozó várakozások is okozhattak. Az újonnan kiadott építési engedélyek száma ugyanakkor érdemben, 36 százalékkal csökkent 2019-hez képest, ezen belül is leginkább Budapesten, mintegy 48 százalékkal. Ennek oka elsősorban a rozsdaövezeti szabályozás miatti kivárás, valamint a 2019. év végén visszaemelkedő áfakulcs volt. A 2021-től ismételten bevezetett kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa pozitív hatása már látszik: Budapesten az első negyedévben 8 százalékkal emelkedett a társasházi lakásfejlesztési aktivitás.

A kiadott lakásépítési engedélyek lakásszáma és az éves növekedési ütem településtípusonként

Harmadával több új lakást adtak át 2020-ban mint egy évvel korábban. Az elmúlt két évben nőtt a legalább 3 éve kiadott építési engedéllyel rendelkező lakások aránya az új átadásokban.

A községekben csökkent legkevésbé a kiadott építési engedélyek lakásszáma 2020-ban. Előretekintve  a 2021-ben hatályba lépett otthonteremtési intézkedések hatására a kiadott építési engedélyek számának növekedése várható valamennyi településtípus esetében. Ugyanakkor az újlakás-építések területileg koncentráltan jelennek meg az országban.

Az ismét bevezetett 5 százalékos újlakás-áfa és a családtámogatások új lendületet adtak a lakásfejlesztési aktivitásnak. Budapesten a fejlesztés (építés vagy tervezés alatti) és már értékesítés alatt álló lakások számának csökkenése 2021 első negyedévében megállt. A fejlesztések között 45 százalékkal nőtt a tervezési fázisban lévő, még nem épülő lakások volumene.

 

A Budapesten fejlesztés alatt álló új lakások elérhetősége és az új bejelentések volumene

A KSH adatai alapján a lakásépítési költségek 2020-ban 11 százalékkal emelkedtek. Az építőipari munkaerő- költség növekedési üteme enyhén mérséklődött, azonban így is 9,6 százalék volt 2020 negyedik negyedévében. Az építőanyagokra fordított költségek dinamikája ugyanakkor 12,8 százalékra gyorsult 2020-ban. Az otthonteremtést támogató kormányzati intézkedések élénkítik a keresletet, ami az ellátási problémákkal kiegészülve az anyagköltségek további emelkedését eredményezhetik.

 

A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása

A koronavírus-válságot megelőzően a kínálati korlátok domináltak az építőiparban, azóta azonban az elégtelen kereslet korlátozza a termelést. Az Európai Bizottság által közzétett felmérés keretében megkérdezett építőipari vállalatok az elmúlt években a munkaerőt tekintették leginkább szűk keresztmetszetnek, ami a koronavírus gazdasági hatásai következtében enyhült. Az építőiparban foglalkoztatottak száma jelenleg meghaladja a 2008-as válság előtti csúcsot. Ezzel párhuzamosan relatíve jelentősebbé váltak a pénzügyi korlátok, az alapanyag- és felszereléshiány, valamint az elégtelen kereslet.

2020. év végén már élénkülő keresletet tapasztaltak a bankok a lakóingatlan-projekthitelek iránt és 2021 első negyedévében lakáspiaci közvetítők által kötött tranzakciók alapján, jelentősen bővült a hazai lakáspiac

A 2021-ben hatályba lépett családpolitikai intézkedések hatása már az első negyedévben megmutatkozott a budapesti újlakás-piacon. Az áfa csökkentésének köszönhetően a korábban 27 százalék áfás lakások iránt is nőtt a kereslet: 2021 első negyedévében 800 ilyen lakást értékesítettek, ami 2020. azonos időszakához képest 40 százalékos növekedést jelent. 2021 első negyedévében a szabad újlakás-kínálat negyedét árazták át, ezen belül 51 százalék volt a dráguló lakások aránya, ami az elmúlt évek viszonylatában alacsonynak számít

Ami a lakáshitelezést illeti, 2020 során tovább emelkedtek a lakáscélra felvett hitelösszegek. A kibocsátott lakáshitelek kamatkockázata az adósok szempontjából alacsony. A hosszabb távra kamatfixált lakáshitelek átlagos hitelköltsége tovább mérséklődött. 2021-ben a lakáshitelek iránti kereslet élénkülésére számítanak a bankok. 

A fővárosban jellemzően nagyobb önerővel rendelkeznek a jelzáloghitelt felvevők, mint vidéken. A 2020. év végén fennálló jelzáloghitel-állományt megvizsgálva az ingatlanfe dezet értékéhez viszonyított hitelösszeg vidéken jellemzően magasabb, mint Budapesten.

Hitelcél szerint a legalacsonyabb, átlagosan 35 százalékos hitelfedezeti-mutatóval a felújításra és korszerűsítésre fel- vett jelzáloghitelek rendelkeznek. Országos szinten új lakás vásárlása esetén 46 százalék, használt lakás vásárlása ese tén pedig 55 százalék volt átlagosan a HFM-mutató értéke 2020 végén.

Forrás: MNB Lakáspiaci jelentés, 2021. május

Megjelent: 215 alkalommal Utoljára frissítve: 2021. június 02., szerda 15:43

Blog archivum