TLE: Milyen összefüggésben foglalkozik az MNB a hazai lakásépítési számokkal, a lakáspiaccal?
Banai Ádám: Az MNB számára az ingatlanpiaci és ezen belül is a lakáspiaci folyamatok elsősorban pénzügyi stabilitási szempontokat figyelembe véve relevánsak. Az ingatlanok a jelzáloghitelek fedezeteként szolgálnak, ezért az értékükben bekövetkező változások közvetlenül is befolyásolják a bankok jövedelmezőségét és stabil működését. A túlzottan nagy lakáspiaci kilengések negatívan hathatnak a bankrendszerre, ezért fontos, hogy az MNB-nek pontos képe legyen a piaci folyamatokról.
TLE: Az MNB-nél van-e koncepció a hazai lakásépítések egészséges éves célszámáról (használatba vett lakások db)?
BÁ: Konkrét célszámot az MNB nem állapított meg, de azt tudjuk, hogy a lakásállomány jelenlegi megújulása, vagyis az új átadások állományhoz viszonyított aránya régiós összehasonlításban kiugróan alacsony. 2018-ban a hazai lakásállomány 0,4 százalékának megfelelő újlakás épült fel, ilyen tempóban azonban 200 évente újul csak meg az ingatlanállományunk. Összehasonlítva Lengyelországban és Ausztriában is 1,3 százalék utóbbi arány.
TLE: Mit lehetne tenni az iparág nagyon erős ciklikusságának kiegyenlítése, a hosszú távú kiszámíthatóság megteremtése érdekében?
BÁ: Az első és legfontosabb lépés az lenne, hogy az állami beruházások tervezetten, a gazdasági ciklussal valamelyest ellentétesen kerüljenek piacra. Ez azt eredményezné, hogy amikor az építőipar pörög, akkor az állam kevesebb beruházást indít, de amikor a gazdaság ciklikusan lassulni kezd, akkor az állami szereplők több megrendelést biztosítanak az építőipar szereplőinek, akiknek így nem kellene leépíteniük termelő kapacitásaikat. Jelenleg az állami megrendelések volumene magas építőipari kapacitásokat köt le és az ipar részéről is erősebb preferencia mutatkozik ilyen jellegű projektek iránt.
TLE: Miért épül ilyen kevés lakás Magyarországon? Több, mint a korábbi években, de a lakásállomány megújulási rátáját, illetve a környező országokat tekintve nagyon kevés.
BÁ: A lakásépítések alacsony szintjét tekintve fontos tényező az építőipart hátráltató szakképzett munkaerővel való ellátottság hiánya. Mindezek mellett fontos lehet az is, hogy a jelenlegi munkaerő képzettsége sem teljes mértékben kielégítő a folyamatosan fejlődő technológiai igények tükrében. A munkaerőhiány mellett a hazai kkv szektor alacsony termelékenységét is megemlíthetjük, ami okozhatja a lakásépítések nem megfelelő ütemét. Emellett az aktívabb lakásépítéshez szükséges, hogy hosszú távon kiszámítható feltételek mellett dolgozzanak a fejlesztők.
TLE: Milyen ösztönzőket tart fontosnak az MNB a lakásépítésekkel kapcsolatban?
BÁ: Szabályozói oldalon jelenleg az áfakulcs módosítása lehet a legfőbb ösztönző, ahogy ezt a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (a továbbiakban LITT) ülésén a piaci szakemberek is megerősítették. Láthattuk, hogy 2016-tól az új lakások áfakedvezményének bevezetésétől hihetetlen mértékben megnőtt a fejlesztési kedv, 2016-ban 152 százalékkal több új lakásépítési engedélyt adtak ki 2015-höz képest. Emellett fontos az építőipari kapacitások (mind munkaerő, mind gépesítés) kiépülésének támogatása, illetve az engedélyezési folyamatok egyszerűsítése is támogatólag hathat a szektorra.
TLE: Milyen beavatkozási lehetőségei vannak az MNB-nek a lakásépítésekkel kapcsolatban?
BÁ: A Magyar Nemzeti Bank nem rendelkezik semmilyen olyan jogkörrel, amin keresztül a lakásépítések szintjére közvetlenül hatni lehetne. Az MNB-nek elsősorban a pénzügyi rendszer stabil működése miatt kell monitoroznia az ingatlanpiacot.
TLE: Milyen monitoring eszközei vannak az MNB-nek a lakásépítésekkel kapcsolatban (támogatások hatása; hitelpiaci intézkedések hatása stb.)?
BÁ: Az MNB-ben nemcsak a lakásépítések múltbeli alakulását figyeljük rendszerességgel, de az aktuálisan futó beruházások vizsgálatával folyamatosan próbálunk egy minél pontosabb képet alkotni az előttünk álló néhány év várható folyamatairól is. Ezek alapján az látszik, hogy az újlakás-építések 2020-tól visszaeshetnek. Természetesen a finanszírozási folyamatokat is részletesen elemezzük, például azt, hogy a lakásvásárlásoknál mennyire fontos a banki finanszírozás szerepe, de vizsgáljuk az MNB különböző hitelezés biztonságosabbá tételét célzó intézkedéseinek a hatását is.
TLE: Mi hajtja még mindig felfelé a lakásárakat? Meddig emelkedhetnek még a lakásárak?
BÁ: A lakásárak emelkedésének keresleti oldalról elsődleges és legfontosabb forrása a háztartások reáljövedelmének tartós növekedése és az alacsony munkanélküliség, hiszen amíg a jövedelmeink nőnek, úgy lakhatásra is egyre többet tudunk költeni. Nagyon fontos tényező ezek mellett az alacsony kamatkörnyezet, ami két csatornán keresztül is növeli a lakáspiaci keresletet. Egyrészt az alacsony hitelkamatok miatt a háztartások olcsóbban tudják bankhitelből finanszírozni lakásvásárlásaikat, másrészt azonban az alacsony kamatok a befektetőket is a lakáspiacra terelik a magasabb elérhető hozamok reményében. Kínálati oldalon ugyanakkor lassú és elégtelen alkalmazkodást látunk a már említett tényezők miatt. Ezzel egy időben a kivitelezési költségek gyors emelkedése is az áremelkedés irányába hatott. Ezen tényezőkben rövid távon nem várunk fordulatot.
TLE: Mire lehet elég a falusi csok a kistelepüléseken? Lehet-e árfelhajtó hatása? Mennyire alkalmas egy ilyen támogatási eszköz a vidéki lakosság helyben tartására, különösen, ha minden más – pl. munkalehetőségek és infrastruktúra hiánya – változatlan marad?
BÁ: Meglátásunk szerint a falusi CSOK feltételeit teljesítő településeken érdemben nőhet a lakáspiaci kereslet, ugyanis a bejelentett támogatásösszegek igen magasak az ottani jellemző tranzakciós értékekhez képest. Számításaink szerint az elmúlt két évben az adásvételek 43 százaléka volt 10 millió forint alatti ezeken a településeken. Természetesen a kedvezőtlenebb lokáció visszafoghatja a lakhatási célú kereslet nagymértékű megemelkedését, minden egyéb tényező változatlansága esetén.
TLE: Milyen hatása volt valójában a csoknak, illetve a kedvezményes áfának a lakáspiacra?
BÁ: A CSOK hatására a lakásfejlesztők elkezdtek nagyobb arányban építeni nagyobb alapterületű (>60nm) új lakásokat, ugyanis ezekre igényelhető a három gyermekesek esetén a 10 millió forintos támogatásösszeg. Fontos azonban látni, hogy a lakásárak emelkedését alapvetően nem a CSOK kibővítése okozta, ugyanis az újlakás piac 5-10 százalékát teszi ki csupán a teljes lakáspiacnak, és új lakást sem csupán három gyermekesek vásárolnak. Vagyis az érdemi támogatásösszeg célzott és a teljes piac csupán kis szeletét fedi le. Szemléltetésképpen a hazai lakáspiaci forgalom 2018-ban 2200 milliárd forintot tett ki, míg a CSOK támogatások volumene ennek csak 4 százalékát, mintegy 84 milliárd forintot. Mindezek ellenére nem tagadható, hogy a CSOK 2016-os kibővítésének nagy volt a hírértéke, piaci szereplők szerint az ingatlanok iránti érdeklődések száma bár megnőtt, de ebből több tranzakció nem lett. Az új lakások áfakedvezményének egyértelmű a hatása, a kedvezmény életbelépésének hatására jelentősen megnőtt az újlakás építési kedv a fejlesztők körében.
TLE: Hogyan alakulhat majd a kereslet és a kínálat a lakáspiacon, a lakásépítésben az áfa visszaemelkedése után? Mi lesz, ha befektetők megint leállnak a fejlesztésekkel?
BÁ: A lakáspiacon az elkövetkező években még erős kereslet várható, az új lakások áfakedvezményének vége azonban biztosan a kínálat visszaeséséhez fog vezetni. Ráadásul egyes piaci szereplők szerint a 22 százalékponttal magasabb áfa növekedés még nem mutatkozik meg az árakban, így összességében ezek a tényezők még az árak emelkedését vetítik előre.
TLE: A kisebb beruházók már a részlegesen meghosszabbított áfakedvezményt sem nagyon tudják kihasználni, hiszen rövidebb átfutású projektjeik vannak, nem maradtak 2023-ig előre tervezett beruházásaik. Ez mennyire illeszkedik a kkv-k kormányszintű támogatási programjához?
BÁ: A hazai újlakás piacon fontos a kisebb fejlesztők jelenléte is, ugyanis nélkülük nem érhető el egy magasabb lakásépítési szint a jelenleginél. Az új lakások áfakedvezményének végével azonban csak a nagy fejlesztők maradhatnak a piacon. Érdemes megvizsgálni, milyen lehetőségek vannak arra, hogy utóbbi mégse következhessen be.
TLE: Hogyan lehetne a lakásépítésekben prognosztizált csökkenést kompenzálni? Érdemes lenne-e újra áfakedvezményben gondolkodni, pl. 5 vagy 18%-osban, akár olyan szűkítő feltételekkel, amelyek valóban a magánvásárlóknak, a családoknak kedveznek – a kormány demográfiai szándékai szerint – és nem a befektetőknek, külföldieknek? Milyen más eszközök jöhetnek még szóba e célból?
BÁ: A továbbra is alacsony megújulási ráta miatt érdemes lehet a kínálati oldalt segíteni. Ahogy a korábbiakban említettem, számos terület van, ahol a fejlesztők hiányosságokat látnak. A LITT tagok emellett az áfakulcs változtatását jelölték meg, mint a leghatékonyabb eszközt arra, hogy hatást gyakoroljon a szabályozó az újlakás-építésekre. A keresleti oldallal kapcsolatban az MNB korábban a 330 pontos versenyképességi javaslatcsomagjában már jelezte, hogy érdemes lehet ellenösztönözni a befektetési célú lakásvásárlásokat, hogy tompítsuk valamelyest a lakáspiac túlhevültségét. Érdemes azonban hozzátenni, hogy az MNB által életre hívott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület szakemberei a befektetői jelenlét pozitív hatásait is kihangsúlyozták. A befektetők ugyanis sok esetben felújítva adják tovább az ingatlanokat, javítva így a lakásállomány minőségét, de az általuk megvásárolt lakások végső soron a bérlakáskínálatot is bővítik, tompítva ezzel az albérletárakon lévő nyomást.
TLE: Egy múlt havi konferenciáján említette, hogy fontos lenne az intézményi befektetők megjelenése a bérleti piacon. Milyen befektetésekre, konstrukciókra gondolt? Mi a véleménye egy demográfiai célokkal összekötött állam bérlakás építési programról (pl.: gyermekek megszületése esetén vételi jog a bérlő család részére)?
BÁ: Az intézményi bérlakásszektor kialakulása azt jelentené, hogy itthon a különböző befektetési alapok vagy nyugdíjalapok is nagyobb számban vásárolnának lakóingatlanokat befektetés, vagyis kiadás céljából, de akár az ingatlanfejlesztők is építhetnének kifejezetten kiadási célra lakóépületeket. Jelenleg a pénzügyi intézmények csak kereskedelmi ingatlanokba, például irodaépületekbe fektetnek. Az intézményi befektetők jelenlétével hosszú távú bérleti szerződések jelenhetnének meg a piacon, ami a bérlői oldalnak is nagyobb biztonságot ad. Ehhez szükséges a bérlő és bérbeadó viszonyának rendezése szabályozói oldalról, hogy mindkét fél kiszámítható feltételekkel köthessen szerződést.
TLE: Lakásfelújításokkal kapcsolatban van-e az MNB-nek bármilyen koncepciója, beavatkozási lehetősége?
BÁ: A lakásállomány megújulásába természetesen nem csak az újlakás-építéseket lehet beleérteni, hanem a felújításokat is, így utóbbi területet szintén fontosnak tartjuk. Fontos azonban azt is látni, hogy a felújítások tekintetében nem látunk megfelelő adatokat, ami nehezíti a terület elemzését.