Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Rövidtávon bíztató, hosszabb távon még bizonytalan a lakásépítések alakulása

2021.04.23. Írta:

TLE-interjú - Az utóbbi időben sorra jelennek meg optimista ingatlan piaci elemzések arról mennyivel több új lakás van a piacon, illetve mennyivel több lakásépítési projekt van építés alatt, vagy indulóban a tavalyi évhez képest. A statisztikák azonban nem teljesen egységesek, ezért a helyzet tisztázására, elemzésére kértem Kiss Gábort, a Metrodom ügyvezetőjét, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnökét.

A tavalyi év során nem sok minden adott okot optimizmusra a lakásépítéseket illetően egészen addig, amíg a kormány be nem jelentette az új otthonteremtési támogatásokat. Az ezek bevezetése óta eltelt pár hónap után talán most már látni lehet, hogy merre indult /valóban lendületbe jött-e a lakásépítési ágazat. A beszélgetés első részében ezt járjuk körbe.

igylakunk.hu: Még tart a járványhelyzet, de talán már látjuk a végét. A kibővített otthonteremtési program is elindult év elején. Hol tartunk most?

Kiss Gábor: A tavalyi év nagyon nehéz volt, mert három dolog is nehezítette a lakásépítések helyzetét: az új építésű lakások áfája visszaemelkedett 27%-ra, aztán jött a pandémia, ami önmagában is korlátozta a keresletet és egyáltalán a piac működését. Ehhez jött még a rozsdaövezeti program, amit májusban bejelentettek, júniusban lett is belőle törvény, de aztán nem lett belőle térkép, hogy hol lehet majd építeni. Mivel mindenki kivárt, ez még jobban lefagyasztotta a fejlesztéseket.
A nagy fejlesztők azért tudták folytatni az értékesítéseket, de a kisebbeknél a lakásértékesítés teljesen lecsökkent. Ezzel együtt új beruházásindítások alig történtek és az új építési engedélyek száma is nagyon alacsony volt (22.556) az előző évekhez képest. Különösen a társasházakra kért engedélyek száma (525 épületben 8824 lakás) esett vissza, a 2008-as válság mélypontjával azonos szintre.

Ugyanakkor kedvező jelek vannak. Az áfa megint 5%, a járványt is talán most már megállítja az oltás. Ez utóbbi azért is nagyon fontos, mert ezzel visszatér az emberek jövőbe vetett hite, ami jelentős tényező a lakásvásárlásnál. A rozsdaövezeti program is továbblépett egy új jogszabállyal. Ehhez jön természetesen az otthonteremtési program számos eleme, amelyek az új építések szempontjából is nagyon kedvezőek. Ezek szélesebb rétegek számára tették elérhetővé a lakásvásárlást.

Ha a teljes csomagot nézzük, a babaváró hitellel, csokkal, csok-hitellel áfa visszaigényléssel, jelzáloghitel-elengedéssel, illetékmentességgel együtt, akkor körülbelül 37 millió forintnyi összeg jön össze a háromgyerekeseknek. Ez az otthonteremtésben piacot nyitott a családoknak Budapesten a belvároson kívüli zónában, illetve a vidéki területeken. Ez elég erős keresletélénkítő hatás.

Így az idén nagyon kedvezőek a kilátások.

igylakunk.hu: Most mennyi új építésű lakás van a piacon és mennyi épül, vagy van már tervben?

KG: Tavaly nagyon kevés beruházás indult el, ami nyilván az idén majd meglátszik az átadott lakások számán, amit 17 ezer körül várunk.
Az idén viszont nagyon sok projekt indult be, ennek később lesz csak látszata az építési számokban.

igylakunk.hu: A lakásépítések felfutásának vannak-e korlátai? Elsősorban a kivitelezésekre gondolok.

KG: A kereslet – az otthonteremtési programok, a járványhelyzet javulásának hatására, illetve a piac sajátosságai miatt – gyorsabban nő, mint a kínálat. A hirtelen elfutó keresletet a kínálat nem tudja azonnal lekövetni, hiszen egy lakást előállítani 2-3 éves folyamat, az átadással együtt akár 4 év is. Ez feszültséget okoz.

Nyilván a kínálat is emelkedni fog, de ehhez elegendő építési kapacitás is kell. Ez érvényes mind a munkaerőre, mind az építőanyagokra. Utóbbiaknál most az látszik, hogy több gyártó küzd most a hirtelen megnőtt kereslettel. Nem hitték el, hogy ilyen gyorsan emelkedés lesz, és most, amikor újraindulnak a folyamatok, nem tudnak kellő mennyiségű terméket a piacra hozni. Az alapanyag- és késztermék-kínálatnak újra fel kell épülnie. Ehhez is idő kell.

Munkaerőoldalról is hasonló a helyzet: tud növekedni, de nem olyan gyorsan, mint azt a beruházások megkívánnák. Ezek egy organikus trendbe illeszkedve tudnának megfelelően növekedni.

A hirtelen keresletnövekedés, amit nem tud követni a kapacitáskínálat, költségemelkedést okoz. És ez, a 2016-os tapasztalatok alapján is megint a lakásárak emelkedésének irányába mutat. Akkora árnövekedésre nem számítunk, mint a 2016-2018-as években, de 10%-os emelkedés benne van a pakliban.

igylakunk.hu: Mennyire lehetünk optimisták a közeljövőt, illetve a távolabbi jövőt illetően?

KG: Ami a távlatokat illeti. 2022 végéig van az 5%-os áfa, tehát addig lehet erre építési engedélyt kapni, amit 2026 végéig lehet megvalósítani. Tavaly az átadott lakások száma kimagasló, 28 ezer volt. Ez köszönhető volt az energetikai követelmények életbe lépése előtti előrehozott átadásoknak is, és az előző 5%-os projektek is ekkor futottak ki.

Ugyanakkor az építési engedélyek számát megvizsgálva könnyen kiszámítható, hogy a 2021-es évben körülbelül 17 ezer lakást fognak csak átadni. 2022-23-ra pedig azt várjuk, hogy a lakásátadások száma 23 ezer körül fog tetőzni.

Az 5%-os értékesítéshez 2022 végéig kell megszerezni az építési engedélyt. Aki most vesz építési területet, és arra akar építeni, annak összességében több mint egy éves folyamattal kell számolnia. Még egy családi háznál is – ahol az áfavisszaigénylés szóba jöhet – az elhatározástól, a telekvásárláson, a kivitelező megtalálásán át a kezdésbejelentésig várhatóan mintegy egyéves folyamat. Ami azt jelenti, hogy aki az idén belekezd ebbe, akár magánépíttető, akár társasház-beruházó, annak van esélye a jövő én végéig megkapni az építési engedélyt, illetve eljutni a kezdésbejelentésig. Tehát, aki idén év végéig nem hozza meg a döntést, az ki fog futni az időből és már csak 27%-os áfával tud lakást vásárolni vagy építkezni.

Ez a két éves időszak nem elég hosszú ahhoz, hogy a piac megfelelően megerősödjön, utána pedig megint jön a riasztó 27% áfa. Ezért 2023 után megint csökkenést várunk az építésekben. Arra számítok a korábbi időszak számai alapján, hogy 2021-22-ben a két év alatt összesen legfeljebb 35 ezer lakásépítési engedélyre számíthatunk.

Azt gondoljuk, hogy azzal, hogy 2022 után bejön megint a 27%-os áfa, ami a legerősebben meghatározza az új építésű lakások piacát, az ezt követő években, 2024-25-től csökkenő lakásátadási trend következik majd – amennyiben ez a jogszabályi környezet marad. Ezt a trendet tompíthatja az, hogy a rozsdaövezetekben továbbra is 5% marad az újlakásáfa. De ezzel csak korlátozott számú lakás érkezhet a piacra, ezért ez nem lesz elegendő arra, hogy a 27%-os áfa miatti csökkenő trendet ellensúlyozza.

igylakunk.hu: Úgy tűnik, továbbra is hiányzik a hosszú távú kiszámíthatóság. A pandémiát nyilván nem láthattuk előre, de az egyéb körülményekben lehetne ezt segíteni.

KG: Az IFK szerint legalább 10 évre szóló közmegegyezésre volna szükség ahhoz, hogy a jogszabályok állandósága megmaradjon, az áfa mint legnagyobb hatású elem ne változzon néhány évente. Ez mindig felbolygatja a piacot az árak tekintetében is. Egy organikusan fejlődő piacon a kapacitások és a kínálat sokkal jobban tudná követni a keresletet, és az árak is kiegyensúlyozottabban alakulnának.
Az IFK ezért javasolja, hogy az áfa hosszú távon maradjon 5%, mert ez így tudja jól kiegészíteni az otthonteremtési programot. Egy jó lakáspiachoz nem csak az otthonteremtési támogatások, hanem az áfaszint egyenletessége is kell.

A csokon kívül minden támogatás 2022 végéig szól, ami nyilván összefügg ennek a kormányzati ciklusnak az idejével, de a hosszú távú célok miatt az lenne a kívánatos, hogy szélesebb periódusra legyen kiszámítható a piaci környezet.

Az otthonteremtési program rengeteg kereslet oldali támogatást nyújt, amivel az élénkítő hatásokat nézve teljesen elégedettek lehetünk. Ugyanakkor a kínálati oldalon, amit azért jelentősen támogat az 5%-os áfa, a kiszámíthatóság mellet azért lennének még „apróságok”, amiket fontosnak tartunk megemlíteni.

Az NHP Hajrá!-ban lehetőség van projekteket finanszírozni, ami nagyszerű lehetőség, és jó lenne, ha ez az olcsó forrás továbbra is elérhető lenne. Ez a program nagyon jól segíti a gazdaság újraindítását is.

Ami az energetikai követelmények szabályozását illeti, várható egy nagyobb rendeletcsomag. Ennek a szakmai egyeztetésében mi jeleztük, hogy ezek a szigorítások ne hirtelen, hanem fokozatosan érkezzenek meg a piacra, hogy tervezni tudjunk velük.

Egy másik fontos kérdés az építési szabályozás (OTÉK), például a parkolóhelyek száma. A 1 lakáshoz 1,5 parkolóhely helyett egy friss jogszabály szerint ismét csak egyet kell építeni, de sok helyen az egy is szükségtelen. Hiszen nyilvánvalóan a belvárosban kevesebb parkolóra van szükség az elérhető sűrűbb tömegközlekedés miatt, mint a külső városrészekben, vagy az agglomerációban. Ezért jó lenne ezt területileg különbözően szabályozni. A belvárosba nem is szerencsés további autóforgalmat vonzani újabb parkolóhelyekkel.

Megemlítem még a műemlékvédelem kérdését, amivel az a probléma most, hogy nem működik együtt a piaccal. A szabályozás és a hivatali merevség miatt nem kifizetődő a műemlékek hasznosítása, így ezek tovább pusztulnak. Párbeszédre és együttműködésre volna szükség a műemlékvédelem és az üzleti élet között, és egy olyan szabályozásra, amellyel a műemlékek védelme és hasznosítása megoldható lenne. Így több műemlék épület tudna megújulni és új funkciót kapni.

 

Megjelent: 504 alkalommal Utoljára frissítve: péntek, 23 április 2021 10:14

Blog archivum