MKpartners

Számos intézkedéssel ösztönöznék a lakáspiaci keresletet az MNB szakértői

péntek, 12 június 2020 11:37 Írta:

A lakások iránti keresletet ösztönző, valamint a kínálat növelését elősegítő javaslatokat is tartalmaz a Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testült (LITT) összefoglalója, amely az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentésében olvasható.

Az eladó lakások piacán már 2020 első két hónapjában 20-30 százalékos keresletcsökkenés volt megfigyelhető az előző év azonos időszakához képest, ezt a járványhelyzet tovább fokozta. Egyes piaci szereplők a kereslet 75-90 százalékos visszaesését említették, leginkább a még kivitelezés alatt álló újlakás-fejlesztéseknél. Májusban érkeztek pozitív visszajelzések a piacról, de az általános vélekedés az, hogy a kereslet szintje várhatóan még hosszú ideig nem tér vissza a vírus előtti szintekhez.

A lakáspiaci kereslet fennmaradása szempontjából fontos kérdés, hogy a lakosság jövedelmi helyzete és munkaerőpiaci várakozása hogyan alakul, illetve a csökkenő jövedelmi folyamatok mellett a finanszírozás rendelkezésre állása és feltételei nagyobb szerepet kaphat a járványt követően. A kereslet csökkenése kapcsán van, aki 2020-ra 15–20­százalékos lakásárcsökkenést vár Budapesten.

A lakásárak várható csökkenése kapcsán a szakértők kiemelték a negatív vagyonhatást is, ami a lakossági fogyasztás visszaesésén keresztül a gazdasági növekedést is negatívan érinti. A lakásár-csökkenés tompítását a kereslet ösztönzése is segíti, amire a következő intézkedési javaslatok merültek fel: vagyonszerzési illetékmentesség a lakásvásárlásokra 2 éves időtartamra; 25–30 százalékkal megemelt CSOK­összegek 2 éves időtartamra; a lakáshitelkamatok leszorítása; hitelgarancia-intézményeken keresztül a banki finanszírozás ösztönzése; és a múltban is alkalmazott, a hiteltörlesztéshez kapcsolódó személyijövedelemadó­kedvezmény. Egyes szakértők szerint körülbelül 2 éves válságra kell felkészülni, így az áresés elkerülése elképzelhetetlen. A csökkenő bérleti­díjak mellett lesznek befektetők, akik idővel eladóként jelennek meg, így a kínálat növekedése mindenképpen az árak csökkenésével jár.

Budapesten a befektetési célú vásárlások aránya csökkent, de nem tűnt el teljesen. Összességében a többi befektetési termékhez képest az ingatlan stabil menekülőeszköz. A LITT­tagok kedvező fejlemények esetén sem valószínűsítették, hogy a befektetési kereslet korábbi szintje az év vége előtt visszatérne a lakáspiacra.

A fővárosi újlakás-kínálat visszaesése is nyomon követhető, hiszen a korábbi negyedévekben tapasztalt több mint 7 ezer új lakáshoz képest március végén már csak 6,6 ezer új lakás szerepelt a kínálatban. Az elindított fejlesztések lakásszámában ráadásul nagyobb visszaesés mutatkozott 2020 első negyedévében, mint korábban. A tagok kiemelték, hogy március végi adatok lévén, ezekben a csökkenésekben még kevésbé tükröződött a koronavírus-járvány hatása, így az újlakás-piac visszahúzódásának a fő oka az új lakások áfájának 27 százalékra való visszaemelése. Az elhangzott vélemények szerint 27 százalékos áfa mellett – kevés kivétellel – nem lehet új lakást eladni, valamint a fejlesztések finanszírozásához szükséges előértékesítés sem teljesíthető.

A szakemberek a koronavírus megjelenését ez utóbbi problémát elfedő hatásként értékelték, mivel nehezen választható szét az áfa-növekedés és a járvány keresletre gyakorolt negatív hatása. Mindez pedig a kedvezőtlen szabályozás további fenntartásához vezethet. Az újlakás-kínálat emeléséhez továbbra is a korábban javasolt 5 százalék áfa, emellett pedig egy 4 százalékos szektorális adó bevezetése mellett foglaltak állást.

A tagok üdvözölték a barnamezős övezetekben megvalósuló lakásfejlesztésekre vonatkozó 5 százalékos áfakulcsot. A kedvezményes áfa és csökkenő kivitelezési költségek mellett megéri a fejlesztőknek a barnamezős területeken lakásokat építeni, de egyrészt fontos, hogy az ilyen területek lakáscélú fejlesztését az önkormányzatok is megfelelő szabályozással támogassák, másrészt a keresletcsökkenés is kétségessé teszi e fejlesztések megvalósulását. A LITT­tagok egy része szerint már bizalmi válságról beszélhetünk, és legalább két év, amíg a vásárlók bizalma visszaáll a korábbi állapotra.

A gazdasági visszaeséssel párhuzamosan a bankok finanszírozási feltételei mind a vevői, mind a fejlesztési hitelek tekintetében szigorodtak, ami vevői oldalon a foglalkoztatást, fejlesztői oldalon pedig a kivitelezést (anyagok és munkaerő rendelkezésre állása, kivitelezési idők meghosszabbodása) érintő, megnövekedett kockázatokkal magyarázható.

Több szakember azon az állásponton volt, hogy Magyarországon az elkövetkező időszakban az újlakás-építéseket a lakáshitelek elérhetősége fogja meghatározni, amit szabályozói oldalról hitelgarancia- és/vagy jegybanki jelzáloglevél­vásárlási programok révén, a hitelköltségek csökkentésén keresztül lehetne ösztönözni. Elhangzott olyan vélemény is, hogy jelenleg a vevő oldali finanszírozás terén hiányoznak az olyan konstrukciók, amelyek a fejlesztés ideje alatt egyenletesen biztosítják a finanszírozást a vevőnek, a fejlesztés ütemezett finanszírozásához igazodva, ütemezetten lehetne folyósítani a lakossági ügyfeleknek.

Forrás: MNB Lakáspiaci jelentés

 

Megjelent: 101 alkalommal Utoljára frissítve: péntek, 12 június 2020 17:13