Winkler Sándor, vezető közgazdasági elemző, az ingatlanpiaci elemzése osztály vezetője elmondta mind kínálati, mind keresleti oldalon szűkült a lakáspiac, és a csaknem 10 éve tartó lakáspiaci konjunktúra után körvonalazódnak a piaci fordulat első jelei. A csökkenő kereslet a tranzakciók és a kihelyezett hitelek mérséklődésében is megmutatkozik. Ez év első felében még jelentősen növekedtek a lakásárak, de a harmadik negyedévben ez lelassult.

Ami az újlakás-kínálatot illeti, az 5%-os kedvezményes áfának köszönhetően átmeneti bővülésre számítanak, de az új lakások iránti csökkenő kereslet miatt 2023-ban már nem várnak bővülést. Jelentősen, éves alapon 36%-kal szűkült az értékesítési célú újlakás-piac: az eladásra kínált új lakások száma fele a 2021-esnek.

A lakáspiaci kereslet mérséklődését vetítik előre az év második felére és 2023-ra előrejelzett jelentős gazdasági lassulás: az idei év végére a munkanélküliségi ráta enyhén megemelkedhet, továbbá a háztartások rendelkezésre álló reáljövedelme is várhatóan csökken, miközben a lakáshitel-kamatok magasak.

Szeptemberben országos szinten 34,2%-kal csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma az egy évvel korábbihoz viszonyítva. Ez települési szintre lebontva: Budapesten 30,4%, a megyeszékhelyeken 34,7%, a többi városban 38,6%, a falusi csokos településeken 30,7% csökkenést jelent.

Miközben összességében harmadával csökkent az adásvételek száma, a külföldi vásárlók aránya, különösen megduplázódott. A külföldiek aránya minden régióban nőtt, a Nyugat-Dunántúlon a legmagasabb – arányuk leginkább Vas, Zala, Győr-Moson-Sopron, Somogy és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében nőtt. Ennek oka, hogy míg a külföldiek által lebonyolított tranzakciók száma nem lett kevesebb, a magyarok vásárlásai csökkentek.

A lakásárakról szólva Winkler Sándor elmondta, hogy 2022 első féléve során még rendkívüli dinamikával folytatódott a hazai lakáspiac drágulása. Az MNB-lakásárindex alapján azonban 2022 második negyedévében éves szinten 24,8%-kal nőttek a lakásárak országos átlagban, szemben a 2021. év végi 21,4%-kal, ami nominális értelemben a jelenlegi, 9 éve tartó lakáspiaci ciklusban mért legmagasabb árdinamikát jelenti. A vidéki városokban az országos átlagot meghaladó mértékű, 31,2%-os éves drágulás történt, Budapesten pedig 20,4%-kal emelkedtek a lakásárak egy év alatt.

A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása

 Forrás: KSH

A rekordot jelentő árdinamikával magas szintre, 21,5%-ra emelkedett a lakásárak országos átlagban vett felülértékeltsége (Budapesten azonban valamelyest csökkent). 2022 második negyedévében reálértelemben 12,8-kal nőttek egy év alatt a lakásárak, ami ugyanakkor már elmarad a 2014-től induló lakáspiaci ciklus csúcsát jelentő 16,1%-os áremelkedéstől. Előzetes adatok alapján 2022 harmadik negyedévében várhatóan jelentősen, 1,7%-ra lassul a lakásárak reálértelemben vett éves dinamikája.

Az újonnan kihelyezett lakáshitelek volumene mintegy 40%-kal csökkent szeptemberben, a szerződések száma harmadával lett levesebb. Elsősorban a használt lakások vásárlása céljából kihelyezett hitelek volumenek mérséklődtek leginkább, éves összevetésben 50%-kal. Az MNB hitelezési felmérésére adott válaszokból az derült ki, hogy a bankok összességében a következő két negyedévre széleskörben a hitelkereslet mérséklődésére számítanak. Ezzel együtt mind több bank jelzi a hitelfeltételek szigorítását mind a lakossági, mind a lakóingatlan-fejlesztői finanszírozás tekintetében. A következő fél évre előretekintve a felárak emelésével folytatódhat a szigorítás, emellett a bankok döntő többsége tovább csökkenő hitelkeresletre számít.

A jelentésben olvasható, hogy az MNB piactudás egyeztetésén résztvevő szakemberek a kereslet folyamatos csökkenésére számítanak, és várakozásaik szerint a mélypont 2023. február–március hónapokban jöhet el a lakáspiaci aktivitást tekintve. Elmondásuk szerint jelenleg egy szétnyíló lakáspiaci pálya rajzolódik ki, amiben a rossz energiahatékonyságú ingatlanokat csökkenő ár, a jó energiahatékonyságúakat az árak stagnálása vagy emelkedése, az újépítésű kínálatot pedig inkább további áremelkedés jellemzi. Az energetikailag nem hatékony lakások aránya Budapesten és a megyeszékhelyeken 20% alatti, azonban 1752 olyan település van az országban, ahol a kiadott energetikai tanúsítványok alapján a lakóépületek több mint 60%-a a három legrosszabb kategóriába sorolható.

A 2016 óta lakóingatlanokra kiadott energetikai tanúsítványokon belül a gyenge (HH) vagy rosszabb besorolásúak aránya járásonként

Forrás: Lechner Tudásközpont

2022 első három negyedévében 7,7%-kal nőtt az átadott új építésű lakások száma a vidéki lakásépítések emelkedésének köszönhetően. A jegybank előrejelzése szerint 2022-ben az elmúlt negyedévekben jelentősen növekvő új építési engedélyszám hatására összességében mintegy 23,4 ezer új lakás befejezése várható, ami 17%-kos éves bővülésnek felelne meg. Bár a kedvezményes lakásáfa meghosszabbítása átmenetileg még támogatja a lakásépítéseket, 2023 folyamán további emelkedéssel már nem számolnak a felépített lakások számában, ami összhangban van a gazdaság várható lassulásával és a lakáspiaci aktivitás idei évtől tapasztalható csökkenésével.

Bár a kiadott új lakásépítési engedélyek száma a tavalyi alacsony bázisról érdemben nőtt, Budapesten a duplájára, az elmúlt évek 20 ezer körüli megépített éves lakásszáma a fejlesztői várakozások alapján a következő 2 évben a romló gazdasági kilátások miatt fokozatosan akár a felére is csökkenhet, elsősorban az új lakások iránti bizonytalan kereslet miatt. A budapesti újlakáspiac a keresleti és a kínálati oldalon is szűkült. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projekteken belül a még szabad kínálat éves összevetésben 36%-kal csökkent az első félév előrehozott vásárlásai okán.

A használatbavételi engedélyt kapott lakások számának előrejelzése

Forrás: KSH, MNB

A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40%-kal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma, miközben a szabad kínálatot dinamikus áremelések jellemezték. A budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 33%-kal emelkedett éves alapon. Előretekintve a piaci szereplők nem számítanak az új lakások esetén az árak csökkenésére, elsősorban az építési költségek elmúlt években tapasztalt jelentős emelkedése miatt.

A Budapesten fejlesztés és értékesítés alatt álló új lakások elérhetősége és az új bejelentések lakásszáma

Forrás: ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport

Ezek alapján nem meglepő, hogy a bank erre vonatkozó indexe alapján a lakásvásárlás elérhetősége az idei év során általánosan romlott. A lakásárak és a hitelkamatok növekedését nem követte a bérek ugyanilyen arányú emelkedése. A hitelből történő lakásvásárlás elérhetősége érdemben rosszabb lett 2022-ben. Az otthonteremtési támogatásokat igénybe vevő családok számára valamivel kedvezőbb a kép, ám a támogatásokhoz nem, vagy csak kisebb mértékben hozzájutó családok számára hosszú évek óta nem látott alacsonyszintre romlott a lakásvásárlás elérhetősége. A lakásvásárlás elérhetősége általánosan jellemzi az európai fővárosokat. Budapest az 5. legkevésbé megfizethető főváros a lakásárakat tekintve, de a visegrádi országok fővárosaiban jellemzően még kedvezőtlenebb az elérhetőség.

Lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index új lakások esetén

Forrás:KSH, NAV, MNB

Egyelőre nem lesz új zöldhitel

Kérdésünkre Nagy Tamás, az MNB pénzügyi rendszer elemzése igazgatóság vezetője elmondta, hogy bár a Zöld Otthon Programot sikeresnek értékelték, a jelenlegi gazdasági környezetben a jegybank elsődleges feladata az infláció elleni küzdelem. Ebben a környezetben nincs napirenden új hitelprogram indítása. Ezzel együtt az MNB javasolja, hogy a kormányzati otthonteremtési programok célzottan támogassák a lakásállomány energetikai korszerűsítését.

Ami a bérleti piacot illeti, szeptemberben havi alapon már stagnáltak a bérleti díjak. Az éves dinamika lassult, de éves összevetésben 20%-kal nőttek a bérleti díjak a fővárosban és országos átlagban is.

A piactudás egyeztetésen a lakáspiaci szakemberek kiálltak amellett, hogy a lakhatásnak kiemelt társadalmi szerepe van és ezért tovább kell vinni az otthonteremtési intézkedéseket, támogatásokat, de ezekben felülvizsgálat is szükséges lehet. Az MNB lakáspiaci jelentéseiben rendre szerepelnek a hazai lakásállomány historikusan és nemzetközi összehasonlításban is alacsony megújulási adatai az európai országokhoz képest. Ez azt jelenti, hogy az állomány arányában kevés új lakás épül Magyarországon. ennek következtében az elmúlt 10 évben 100-150 ezer lakás felépítése hiányzik a hazai piacról.

Az építőipart és a lakásépítéseket 2022-ben is leginkább a szakképzett munkaerő hiánya hátráltatja, bár az állami projektek átütemezésével és a beruházások csökkenő számával ez némileg oldódhat. Ugyanakkor az elégtelen kereslet és a finanszírozási nehézségek is egyre jelentősebb korlátozó tényező, az alapanyagok és felszerelések hiánya és drágulása mellett. A lakásépítési költségek az idei második negyedévben 20%-kal nőttek Magyarországon, ez az EU-ban a hatodik legmagasabb áremelkedés volt. Az építőipari szereplők várakozásai szerint az építőanyagok árai 2022 második félévében további 10-20%-kal lesznek magasabbak.

Az MNB új lakáspiaci jelentése, amely ezen a linken olvasható, letölthető: MNB Lakáspiaci jelentés - 2022. november