Lenne-e igény bérlakásokra Budapesten, illetve a hazai nagyvárosokban? Kinek lehet vonzó ez a lakhatási forma? Hány új bérlakás csökkenthetné a lakásárakat és a bérleti díjakat? Honnan lesznek új bérlakások? Ezeket a kérdéseket két olyan szakértőnek tettük fel ezúttal, akik jól ismerik a lakáspiac kínálati és keresleti oldalát is.
Balla Ákossal (tulajdonos ügyvezető, Balla Ingatlan) és Balogh Lászlóval (vezető gazdasági szakértő, ingatlan.com) beszélgettünk.
- Lenne-e igény bérlakásokra a fővárosban és a nagyvárosokban Magyarországon?
Balogh László szerint feltétlenül, főleg Budapesten és a megyei jogú városokban, ahol nem megoldott sok ember lakhatása. Elsősorban azok között, akik nem az adott városban születtek vagy nőttek fel és nincs ingatlantulajdonuk, amiből el tudnak indulni. De azon ott élő fiatalok számára is, akik kirepülnének a családból. Nekik óriási problémát jelent az első önálló ingatlanba költözés. Az ingatlantulajdon-szerzés sokak számára ma nem reális, különösen, ha a szülők nem tudják támogatni őket ebben.
Mint mondja, az elmúlt 4-5 évben éppen ezeken a településeken drágultak a legjobban az ingatlanok. Ezért, ha akár csak egy garzont vásárolna, hitellel – hiszen anélkül ez szinte lehetetlen -, akkor is 4-5-6 millió forintot le kell tennie önerőként. Ez sokak számára megugorhatatlan.
Ha azonban valaki ezt meg tudja tenni, az jó alap, mert a hitel törlesztő részlete alacsonyabb a piaci bérleti díjaknál. Ez az ellentmondásos helyzet mutatja, mekkora igény lenne megfizethető kiadó lakásokra. És ha bővebb lenne a kínálat, akkor az árak sem lennének ilyen magasak.
Mindig voltak és vannak támogatásra szoruló csoportok – mutat rá Balogh László.
Ugyanakkor a magyar társadalomban a saját tulajdonú ingatlan hagyományosan nagyon fontos szerepet játszik: a saját lakás a fő cél, amíg az nincs meg, arra gyűjtenek, utána kezdenek csak el egyebekre félretenni. Addig mindenképpen jó lenne egy támogatott bérlakásrendszer, amíg a kiszolgáltatott helyzetben lévő családok ki nem alakítják azt az egzisztenciát, amiből tovább tudnak lépni egy saját lakás felé. Most én azt látom - az ingatlanárak emelkedésével -, hogy azoknak, akiknek nincsen lakástulajdonuk, egyre nehezebb lesz azt megszerezni – teszi hozzá Balogh László.
- Kiknek lehet segítség a támogatott bérlakás?
Egy támogatásos bérlakásprogram azoknak a rétegeknek jelenthet nagy segítséget – mondják a szakértők –, akiknek alacsonyabb a jövedelmük, mert kiszolgáltatott helyzetben vannak a munkaerőpiacon az alacsonyabb végzettségük miatt, vagy mert gyermekük van. Ők sokszor eleve nem tudnak piaci alapon bérelni sem, mert nem tudják letenni előre a kauciót (ami egy átlagos fővárosi kiadó lakásnál kb. 450 ezer Ft). Ez olyan mértékű megtakarítást feltételez, amivel éppen ők nem rendelkeznek. Így ők csak olcsóbb albérletekbe tudnak költözni, ami mindenképpen kompromisszumot jelent: vagy funkcionalitásban, vagy kényelmi szempontból, vagy a lokációban.
Ez olyan ördögi kör, amiből nagyon nehéz kitörni – mondja az ingatlan.com szakértője–, még úgy is, ha találnak bérelhető lakást, ám olyan magasak a bérleti díjak, hogy ezek a kiszolgáltatott családok nem tudnak félre tenni mellette saját lakásra. Pláne, ha gyermekük van, hiszen a költségeik is magasabbak.
A fiatalok, rászorulók, gyermeküket egyedül nevelő szülők mellett a munkájuk után költözőket emeli ki még Balla Ákos. Nekik már az is sokat jelentene, ha kiszámítható és fair bérleti díjat ajánlanának nekik.
Ezek azok a társadalmi csoportok, amelyeknek szociális alapon támogatást kellene nyújtani, különben nem tudják megoldani a lakhatásukat. Lehet, hogy a lakásbérlés csak átmeneti jellegű segítség lenne, akár amíg félre nem tudnak tenni annyit, hogy elinduljanak önerővel egy lakáshitelhez. Azok, akik egy támogatott bérlakásrendszer élvezői lehetnének, komoly kompromisszumokra kényszerülnek a mai piacon.
- A fiatal családok választanák-e a bérlakásokat vagy inkább vállalják a városból való kiköltözést a saját ingatlanért?
Szerintem az agglomerációba azok mennek, akik oda akarnak menni. és megnézik, hogy ott mire elég a pénzük: családi házra, sorházra stb. – osztja meg tapasztalatait Balla Ákos. Budapest és Szigetszentmiklós árai között csak 20% árkülönbség van, ezért nem fogja felvállalni a napi utazást, ha egyébként nem akarna oda menni. Ráadásul sokszor még a racionalitást is felülírja az a mentális hozomány, hogy a lakástulajdon a legjobb, legbiztonságosabb lakhatás - véli.
Hozzáteszi, hogy aki pusztán a bérlés helyett inkább kiköltözne, belátható távolságon belül nem talál elérhetőbb árú ingatlant: 20 millió forint körül családi házat sem, 15-20 millió forint alatt lakást sem talál az agglomerációban. Ennek akkor volna realitása, ha 3-4 évnyi bérleti díjért lehetne vásárolni az agglomerációban, de ilyen nincs és nem is volt, az arány kb. 12 éves bérleti díjtömeg, és még ezért is sokszor csak vacak ingatlanokat találni itt.
Akik most kiköltöznek a fővárosból, inkább a nagyobb alapterületű, jobb életminőséget, a zöldet, tisztább környezetet biztosító családi házas vagy sorházas megoldásokat keresik - erősíti meg Balogh László. Ők meglévő ingatlantulajdonosok, akik a nagyvárosi ingatlanjuk árából, vagy ahhoz valamennyit hozzátéve, megfelelőbb ingatlant tud vásárolni, igaz távolabbi helyen.
Szerinte a bérlakások esetében kiemelt szempont a mobilitás. De ha saját lakás kereséséről van szó, ott már elvész ez a szempont, mert az a fő kérdés, hogy hol tud az illető megfizethető áron ingatlanhoz jutni. Emiatt kezdenek a peremkerületek újra népszerűvé válni. Ami persze más típusú problémákat vet fel – hasonlóan az agglomerációhoz -, mert jelentősen megnőhet a közlekedésre fordított idő, illetve ez akár költségtényezővé is válik. Ráadásul a probléma a környezetterhelés is. Ennek is ára van, még ha nem a lakásárakban mutatkozik is meg és nem egy összegben jelentkezik.
Ebből a szempontból is érdekes lenne egy olyan bérlakásrendszer, ahol nem kell ezeket a kompromisszumokat megkötni.
- Hány új bérlakás csökkenthetné a lakásárakat és a bérleti díjakat?
Balogh László háttérként elmondja, hogy Budapesten egyidejűleg több 10 ezres nagyságrendben találhatók kiadó ingatlanok, túlnyomó többségében társasházi lakások. Egy évben kb. 70 ezer új kiadó lakás jelenik meg a piacon. Az ingatlanbefektetési kedv növekedése miatt egyre több lakás bérelhető. A kínálatbővülés miatt az átlagos bérleti díjak jelenleg stagnálnak.
Azt azonban nehéz belőni, hogy mi az a bérleti díj szint, ami kívánatos lenne. Ha tovább növelnénk a kínálatot és csökkennének az árak, akkor lehet, hogy sokan azt mondanák, hogy nekik már nem éri meg kiadni a lakásukat, így több befektető kivonulhat a piacról. Ez szűkítené a kínálatot, ami áremelkedéshez vezetne. Ez egyfajta önszabályozása a piacnak.
Talán 2000-2500Ft/mn/hó bérleti díj már többeknek elfogadható lehetne egy támogatott bérlakásban, hiszen az utóbbi időben a fizetések is emelkedtek. Ennél kb. 20-25 százalékkal magasabb most a fővárosi átlagár, 3000 és 3500 Ft/nm/hó között, amit a piaci kereslet-kínálati alakít.
„Ehhez képes lehetne adni egy 20%-os kedvezményt a munkahely után költözőknek, és 40-60%-os szintet a nehezebb helyzetbe kerülőknek – mondja Balla Ákos. Hozzáteszi, hogy semmiképpen nem menne el ennél nagyobb kedvezmények irányába. Így ki lehetne alakítani egy fenntartható rendszert, amely a bérleti díjakból kitermelheti újabb ingatlanok vásárlását, a fenntartást, az állagmegóvást.
„Egyáltalán nem azt várnám, hogy az állam dobáljon bele egy feneketlen kútba pénzeket, hanem szabályozzon és katalizáljon egy folyamatot, amelyben 10 ezres nagyságrendben létrejönnek bérlakások – hangsúlyozza Balla Ákos.
Véleménye szerint, ha 10 vagy akár 100 ezres nagyságrendben lehetne gondolkodni, akkor indirekt módon lenne szabályozható az elszabadult piaci árszínvonal, hiszen a magánszemély bérbeadó is kénytelen lenne igazítani az árakat.
Eddig 100 lakásos bérházak építésére volt példa, egy-egy önkormányzat pilot jelleggel épített ilyeneket, különféle izgalmas műszaki, energetikai megoldásokat hoztak be, de volumenében ez nem volt jelentős. Ezek a mintaprojektek izgalmas kezdeményezések, de nem fogják a piacot megmozdítani – mondja a szakértő. Több 10 ezres volumennél lehetne már beavatkozásnak nevezni, de nem durva beavatkozásnak – mondja-, hiszen a magyar ember mentalitásába nem fér bele, hogy valaki megmondja, hogy mennyiért adhatja ki a lakását. Ez nem lenne a legjobb megoldás, inkább a kínálatot kell bővíteni – teszi hozzá.
Balogh László is úgy gondolja, legalább több ezres nagyságrendre lenne szükség, hogy érdemi hatása legyen egy bérlakásprogramnak, de még azt sem biztos, hogy megérezne a piac. Egy, ma utópisztikusnak hangzó tízezres nagyságrend azonban már biztosan sok embernek jelentene megoldást. Szerinte az igények oldaláról kellene megközelíteni a kérdést, vagyis, hogy hányan tartoznak azokba a társadalmi csoportokba, ahol egy átmeneti, támogatott bérlakásban lakás segítséget jelent, és valós ugródeszkát ahhoz, hogy továbblépjenek.
- Honnan lesznek új bérlakások?
Balla Ákos szerint hiba volt, hogy amikor bedőltek az ingatlanok és relatíve olcsón lehetett vásárolni, a bankoknál volt rengeteg terhelt ingatlan, akkor az állam nem vásárolt meg követeléscsomagokat. Ma már nem lehet ilyen banki portfóliókról beszélni, mert a bankok ezeket eladták. Ezért a vásárlás ma már sokkal drágább, még akkor is, ha nem új építésű ingatlanokat akarunk adni a rászorulóknak. „De azt gondolom, hogy az államnak ebben szerepet kell vállalnia - akár az Eszközkezelőhöz kerülő lakásokkal, akár az államra szálló ingatlanok megtartásával, nem lakóingatlanok átalakításával, ha az állami vagy önkormányzati tulajdonú (pl. egy külső kerület c-kategóriás irodaházat albérlők házává alakítani), a vagyonkezelők háza táján is szét lehetne nézni. Cél, hogy viszonylag olcsón jusson az állam lakásállományhoz, amit bérlakásokként tudna hasznosítani – fejti ki a lehetőségeket Balla Ákos.
„Most, amikor egy jó kamatozású államkötvény attraktív tud lenni, azt gondolom, hogy egy jól kialakított lakásprogram finanszírozásába, amely hozamot termel, a magántőkét is be lehetne vonni, hozamot keresve ebben, hiszen egyébként az ingatlanpiaci termékek kedveltek – magyarázza Balla Ákos.
Úgy véli, pár éves távlatban 10 ezer körüli lakás biztosan megtalálható, megvalósítható reálisan nézve. Most van Magyarországon egy hitelfelvételi boom, és bármennyire is be vannak építve biztonsági elemek a rendszerbe (jövedelemkorlát stb.), biztosan lesznek még bedőlt hitelek, lakások a következő 10 évben, illetve olyanok, akik felvették a csokot, de nem tudják teljesíteni a gyermekvállalást – ennek a rendezése rendkívül forráshiányos lesz. Lehet az állam egy kimentő szereplője ennek pl. úgy, hogy az adott lakást az adós behozhatja az állami bérlakásrendszerbe.
Most mindenki attól fél, hogy a következő években munkaerőtöbblet lesz az építőiparban – teszi hozzá Balla Ákos. Szerinte örvendetes lenne, ha ezt tudatosan kezelnék, felmérnék, hogy mikor fogy el az állami beruházás, mikor keletkezik többletmunkaerő, és akkor elindulni egy építési programmal (ma őrültség volna, túl drága is volna). Ezt lehetne összehangolni az előregyártott elemek használatával, az ehhez szükséges szakoktatással. Egy jól előkészített programmal 3-4 éves távlatban fel lehet készülni arra, hogy akár a negyedik évben elkezdjünk tömegesen lakásokat építeni, nem a legnívósabbakat, de megfelelő minőségben.
- Vonzó konstrukció lehetne-e a családoknak, ha bizonyos idő után, bizonyos feltételek teljesítésével megvásárolhatnák a bérlakásokat?
Balogh László véleménye szerint, az mindig vonzó a bérlők számára, ha kedvezményesen juthatnak hozzá a bérelt ingatlanhoz, ismerik, kevésbé tartják kockázatosnak. Ám ezeknél a típusú konstrukcióknál a fő kérdés mindig finanszírozás és a fenntarthatóság.
Ha megvásárolják a bérlők a lakásokat, újabbakat kell létrehozni. A kérdés, hogy a vásárlás során adott kedvezmény kitermelődik-e a bérleti időszak alatt. Más kérdés, hogy szükséges-e, hogy ezeket az ingatlanokat az állam vagy az önkormányzat építse meg. Nem volna-e olcsóbb megoldás – lehet, hogy ez merész ötlet - veti közbe Balogh László -, ha az állam vagy az önkormányzat egy eladó ingatlant úgy vásárolna meg, hogy egy előre kalkulált bérleti díjért kiadja egy családnak, amelyik egy idő után azt megvásárolhatja. Bele kell kalkulálni persze a folyamatosan emelkedő ingatlanárakat. Lehet, hogy egy ilyen egyedi kalkulációjú, refinanszírozó konstrukció összességében kevesebbe kerülne, mint az építés.
Balla Ákos szerint a bérlakás maradjon bérlakás. Vannak olyan ingatlanhasznosítási alapelvek, amelyek azt mondják, hogy egy lakásállományt akkor lehet jól üzemeltetni, ha koncentráltan helyezkedik el. Természetesen ehhez hozzá tartozik, hogy bérlakáspiacot ott kell üzemeltetni, ahol erre kereslet van, és ha a kínálat elkezd szűkülni, akkor közbe kell lépni, és akár egy társasházon belül egyre több lakást megszerezni, úgy lesz racionális az üzemeltethetőség.
A szakértők szerint a bérlakás Magyarországon inkább átmeneti jellegű lakhatási forma lehetne. A magyar kultúrához is az állnak közelebb, hogy egy átmeneti helyzetben, pl. ha a munkahely után költözik valaki, vagy fiataloknak családalapítás időszakában inkubátor jelleggel lehetőségük van bérelt lakásban lakni, amíg a saját tulajdonra megteremtik az induló önerőt.
Ezeket az átmeneti helyzeteket jól lehetne a bérlakásokkal kezelni – mondja Balla Ákos. Az állam tudja, hol lesznek nagy beruházások, (autógyárak stb.), ott létrehozott bérlakásokkal lehetne megoldani a dolgozók lakhatását. Az, hogy a munkáltatók építsenek, az egy nagyobb volumenű dolog lenne, de, hogy lakásokat vásároljanak, s azt kiadják a munkavállalóknak, azt nem tartaná rossznak. Ezt azonban csak a legnagyobb cégek engedhetnék meg maguknak.
Balogh László azt nehezen tartja elképzelhetőnek, hogy - akár nyugat-európai mintára - megváltozzon a budapesti és a nagyvárosi lakáspiac, elmozduljon egy állami-önkormányzati bérlakáspiac felé, és a magántulajdon helyett inkább béreljenek az emberek. Ott mások a gazdasági adottságok, és egészen más hagyományai is vannak a lakásbérlésnek. Amíg ott a fizetés egyharmadát költik lakhatásra, itthon pedig a felét vagy kétharmadát, addig nem is lehet arra számítani, hogy ez változni fog. Ez ugyanis annyira riasztóan nagy különbség, hogy mindenkit a saját ingatlan felé terel, akárcsak a jelenlegi állami otthonteremtési, családvédelmi támogatások.
- Mivel lehetne segíteni még egy jól működő bérlakásrendszer kialakulását?
A transzparenciáját kellene javítani, de nem adóellenőrzésekkel – mondja Balla Ákos. Ma pl. gyakorlat, hogy a bérbeadó beépíti a bérleti díjba a kockázatait, hogy nem tudja kitenni a nemfizető lakót, vagy a károkozást, a rezsihátralékot. Ha ettől nem kellene félnie, rögtön lejjebb mennének a bérleti díjak is. Az állam közbe tud lépni a jogrendszer által problémás esetekben, tud intézkedni, hogy felszabadítsa a lakást a tulajdonos számára, úgy hogy a volt bérlő se kerüljön az utcára, elhelyezve őt akár egy szociális bérlakásban.
Az biztos, hogy azoknak, akiknek a bérlakás hasznos lenne, az egyik legfontosabb dolog a kiszámíthatóság – teszi hozzá Balogh László. Ez az, ami most rendszerszinten hiányzik a piaci alapon működő bérlakáspiacról.
A bérbeadó, ha duplájára emeli a bérleti díjat, mert a szomszédja is, akkor a bérlő vagy elfogadja, vagy mennie kell. Nincs garancia, hogy a bérlő hosszú távon is az adott lakásban lakhat, mert, ha a bérbeadó úgy gondolja, hogy eladja, akkor megint csak mennie kell. Ez főleg gyerekkel nagyon nehéz helyzet.
Biztos, hogy sokat változna a helyzet a kiszámíthatóság irányába, ha a bérleti konstrukciók szabályrendszere megváltozna. Például maximálva lenne az éves díjemelés mértéke, vagy opcionális joga lenne a bérlőknek, hogy ha x évig ott lakott, akkor még valameddig meghosszabbítsa a bérlést. Nem valószínű, hogy elbírná a piac ezeket a korlátozásokat.
Nem véletlen, hogy Nyugat-Európában is inkább az állam vagy önkormányzat által támogatott konstrukciók terjedtek el.
