A hazai lakáspiacon az európai országok többségéhez hasonlóan 2022 második felében fordulat következett be a gazdasági kilátások bizonytalansága, az infláció emelkedése, valamint a monetáris kondíciók szigorodása következtésben. A fordulat mind az adásvételek számában, mind a lakásárak csökkenésében tetten érhető volt. 2022 negyedik negyedévében az adásvételek száma jelentősen, 36 százalékkal mérséklődött az előző évhez képest. A 2014 óta tartósan emelkedő lakásárak 2022 harmadik negyedévében 1,6 százalékkal csökkentek az előző negyedévhez képest, melyet a negyedik negyedévben országos átlagban 3,6 százalékos mérséklődés követett. Ezzel 2022 végére az éves lakásár-dinamika 10,6 százalékra lassult.
Eladó lakások és házak iránti kereslet az ingatlan.com portálon
Forrás: ingatlan.com
Budapest és vidék között tovább nyílt az árolló: negyedéves alapon a fővárosban 1,1 százalék, a vidéki városokban 2,9 százalék, a községekben pedig 6,6 százalék volt a lakásárak csökkenése 2022 negyedik negyedévében. A mérséklődő lakásárak, valamint a bérek nominális növekedése, illetve a továbbra is feszes munkaerőpiac következtében összességében enyhült a lakásárak fundamentumokhoz viszonyított felülértékeltsége.
Nominális és reál MNB-lakásárindex és a KSH lakásárindexei (2010 = 100%)
Forrás: MNB, KSH
2023-ban a magas inflációs környezet miatt a háztartások reál értelemben vett rendelkezésre álló jövedelmének mérséklődése várható, ami miatt fennmaradhat az alacsony kereslet, tovább hűtve a lakáspiacot. A jelentés megállapítja, hogy erőteljesen romlott a lakásvásárlás elérhetősége még azok számára is, akiknek elérhetőek a lakástámogatások és a támogatott lakáshitelek, az ezekre nem jogosultaknak pedig jelentős pénzügyi kifeszítettséggel tudnak lakást vásárolni. A lakásárak jövedelmekhez viszonyított nagysága a koronavírus-járvány kitörését követő időszak átmeneti javulását követően 2021-ben ismét emelkedésnek indult,
mely tendencia tovább folytatódott 2022-ben Budapesten és Magyarország legtöbb régióközpontjában is.
Lakásár/jövedelem-mutató Magyarország régióközpontjaiban
Forrás: MNB, KSH
Kiszámítható lakástámogatásokra van szükség
A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) legutóbbi ülésén kiemelten foglalkozott a lakáskereslet alakulásával, a lakásfejlesztések helyzetével, és a finanszírozási kilátásokkal. A tagok véleménye szerint a fő cél, hogy az új lakások építése és a felújítások ne álljanak le. Ehhez pedig minden szereplő, a fejlesztők, az építőipar, az állam és a bankszektor szerepvállalására is szükség van. Kiemelték, hogy a megépített új lakások fontos szerepet játszanak a családpolitika, népességpolitika, várospolitika területén is.
Mint megállapították, a visszaeső kereslet hatására az új lakásprojekt-kezdésekben 70 százalékos csökkenés látható. Az lakásépítések a használtlakás-piacra is jó hatással vannak, hiszen, ha jó minőségű lakások épülnek, az hosszú távon a használtlakás-piacra is jótékony hatással van, mert 1–2 évtized múlva a használt lakásokból is lesz jó minőségű kínálat. Ez utóbbi jelenleg hiánycikk a használtlakás-piacon, mivel a gazdasági és pénzügyi világválság idején, 2008 és 2013 között mintegy 100 ezer új lakás megépítése maradt el Magyarországon.
Az építőipari szerződésállomány és az új szerződések alakulása
Forrás: KSH, MNB
A Tagok szerint a lakáspiac helyzetét meghatározó legfontosabb tényezők közül 2023 márciusában mindössze három területen látható pozitív kép, ezek a magas foglalkoztatás, a kedvezményes lakásáfa és az építési engedélyek magas száma. A többi lakáspiaci tényező mind negatív képet mutat: a reálbérek csökkenése, a magas inflációs környezet, a G DP növekedésének lassulása, a hitelkamatok szintje projektfinanszírozási és lakáshitelezési oldalon is, a növekvő lakásépítési költségek, az épülő lakások száma és az alacsony megújulási ráta.
Időről időre gondot okoz a lakástámogatások, különösen a kedvezményes lakásáfával kapcsolatos kiszámíthatatlanság, ami bizonytalanságot okoz a lakásfejlesztéseknél. A piaci szereplők egyhangúan egyetértettek abban, hogy a határidőhöz kötött családpolitikai intézkedések nemkívánatos piaci hatásokkal is járhatnak, nem a stabil keresletet támogatják, hanem túlzott kiugrásokat generálnak benne.
Véleményük szerint olyan keresletösztönző intézkedésekre volna szükség, amelyek a támogatások mellett elsősorban elérhető hiteleket biztosítanának a lakásvásárlóknak, és érdemes lenne fontolóra venni ismét az előtakarékosságot ténylegesen ösztönző rendszer kialakítását is.
2022-ben 20,5 ezer új építésű lakóingatlant adtak át, ami mindössze 3,2 százalékkal haladta meg a 2021. évi szintet, viszont a 2023. első negyedévi átadások 20,2 százalékkal csökkentek éves összevetésben.
A magyar lakásállomány 0,45 százalékos éves megújulási rátája európai viszonylatban továbbra is nagyon alacsony.
A lakásállomány éves megújulási aránya és az ezer főre jutó lakásépítés Európában
Forrás: EKB, nemzeti statisztikai hivatalok, MNB
A hazai építőipar számára a munkaerőhiány mellett egyre nagyobb korlátot jelent a termelésben az elégtelen kereslet, és az anyag- és munkaerőköltségekben megfigyelhető kétszámjegyű éves áremelkedés is megnehezíti az új projektek elindítását.
Az építőipari termelést gátló tényezők
Forrás: Európai Bizottság
2022-ben 17 százalékkal nőtt éves összevetésben a kiadott építési engedélyek lakásszáma. A családi házak esetében visszaesés, míg a többlakásos épületekben kiadott lakásépítési engedélyeknél jelentős bővülés volt megfigyelhető. Utóbbit a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfa átmeneti jellege döntően befolyásolta.
Budapesti fejlesztés alatt álló lakásállomány
Forrás: ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport, Építési Engedély Figyelő
2023 első negyedévében a kiadott új építési engedélyek lakásszáma 37,6 százalékkal csökkent éves összevetésben, a budapesti többlakásos épületek tekintetében ugyanakkor ennél mérsékeltebb a visszaesés. A fővárosi újlakás-fejlesztések terén bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és értékesítés még nem kezdődött el, ami növekedési tartalékot jelenthet a kereslet ismételt élénkülése esetén. Összevetésben, a budapesti többlakásos épületek tekintetében ugyanakkor ennél mérsékeltebb a visszaesés. A fővárosi újlakás-fejlesztések terén bővült azon építési engedélyt szerzett projektek lakásszáma, ahol a kivitelezés és értékesítés még nem kezdődött el, ami növekedési tartalékot jelenthet a kereslet ismételt élénkülése esetén.
A használatbavételi engedélyt kapott lakások számának előrejelzése
Forrás: KSH, MNB
A 2023 első negyedévében megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 43 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest, mely nemzetközi összevetésben is jelentős. Az alacsony aktivitás hozzájárult az irányárak csökkentéséhez és a piaci alku növekedéséhez.
A lakáspiaci tranzakciók száma településtípusonként
Forrás: NAV, MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis
Az energiaárak 2022 második felében megfigyelhető növekedése is hatott a hazai lakáspiacra, így az alacsony energiahatékonyságú ingatlanokat érzékenyebben érintette a keresletcsökkenés. Az MNB becslései alapján 1,2 százalékkal emelkedett 2022 negyedik negyedévében azon lakóingatlanok árindexe, amelyek átlagos gázfogyasztás alattiak, míg a rezsicsökkentés fogyasztási határát túllépő lakóingatlanok esetében 1,3 százalékos árcsökkenés következett be.
A lakáshitelek februári kibocsátása 68 százalékkal volt alacsonyabb az előző évihez képest, amiben a szerződésszámok mérséklődése mellett a megkötött hitelszerződések átlagos hitelösszegének csökkenése is közrejátszott. A Hitelezési felmérésre adott banki válaszok alapján 2023 első negyed-évében a hitelintézetek változatlanul hagyták a lakáscélú hitelek sztenderdjeit, melyen a következő fél évben sem terveznek módosítani. Az első negyedévben az intézmények a lakáshitelek iránti kereslet további csökkenését tapasztalták, előretekintve azonban már keresletélénkülést valószínűsítenek.
A lakáshitelek kibocsátása hitelcél szerint és a hitelből történő lakásvásárlás aránya
Forrás: MNB
A teljes Lakáspiaci jelentés letölthető az MNB weboldaláról.
