Seestadt, Bécs Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Megfizethető, minőségi bérlakások tömegét kínálja a családoknak az osztrák közhasznú rendszer

kedd, 10 december 2019 12:55 Írta:

Ausztriában a bérlakásállomány stabil, és folyamatosan nő. A lakosság több mint 40 százaléka bérlakásban él, és minden társadalmi és jövedelmi réteg megtalálja a szükségleteinek megfelelő kínálatot. Az osztrák bérlakásokkal foglalkozó sorozatunkban az önkormányzati és a privát szektor után most a közhasznú rendszert mutatjuk be.

2018-ban Ausztriában a lakásállomány összesen 4,6 milliós volt, 1000 lakosra vetítve 6,5 db lakás épült. Ezen belül a privát építések száma valamelyest csökken, míg a közhasznú bérlakásépítések száma régóta átlagosan évi 15 ezer.

Forrás: Statistik Austria, IIBW, Euroconstruct/WIFO (Prognózis)

A lakásállomány 16,7%-a közhasznú lakásépítők (GBV) által épített és kezelt, ún. „közhasznú” bérlakás (650 ezer lakás 2018-ban). A GBV-k ezen felül 300 ezer más fejlesztők által létesített lakást is kezelnek. A GBV-k által kezelt lakások aránya 23%. Ehhez jön hozzá 280 ezer önkormányzati/tartományi bérlakás (7,1%). A piaci bérlakások száma ezeken felül nagyságrendileg 710 ezer (18,2%). A bérlakások aránya, tehát, Ausztriában 42%.

Forrás: Statistik Austria, GBV, IIBW

A privát bérlakáspiac sehol Európában nem tudja kielégíteni a keresletet, illetve leginkább a jómódúak igényeit szolgálja ki; az önkormányzati szektor pedig általában szűk és a legszegényebbekre koncentrál. A kettő között – Ausztrián kívül – szinte sehol nincsen kínálat.

A közhasznú bérlakásépítés átvette a stafétát

Míg a 20. század első felében, sőt a 2000-es évekig a bérlakásokat az önkormányzatok építették, ma a GBV-k fejlesztik a bérházakat. Az általuk épített bérlakások egy része, Bécsben pl. egyharmada az önkormányzat kezelésébe kerül.

A GBV-k gazdaságosan és viszonylag olcsón építenek jó minőségű bérlakásokat, amelyeket a lakók a piaci ár alatti összegért bérelhetnek. A GBV-k által üzemeltett lakások ún. közhasznú lakások, ami nem azonos a magyar szociális lakás fogalommal, a bérlők érdemi bérleti díjat fizetnek. A közhasznú bérlakásépítést az önkormányzatok is támogatják, tartományonként különböző módon és mértékben.

A GBV-k működésének kereteit a közhasznú lakástörvény szabályozza. Ez határozza meg, hogy milyen kedvezményeket kapnak a GBV-k, így pl. olcsó hitelt, olcsó építési telket, társaságiadó-mentességet. Meghatározzák ugyanakkor a GBV-k kötelezettségeit is: a limitált profitkivétel-lehetőséget; a nyereség kötelező visszaforgatását. Az építéshez bizonyítaniuk kell a lakásigényt mind mennyiségben, mind minőségben. Ez utóbbi kitétel tartalmazza pl. a lakásnagyságra vonatkozó igényeket is: a GBV-k sokféle méretű lakást építenek, nem csak 1-2 szobásakat, mint a privát piacon, ahol nem is lehetne a magas négyzetméterárakon nagyobbakat eladni, hanem 3-4 szobás, nagyobb családoknak alkalmas lakásokat is.

A GBV-knek korlátozott a tevékenységi körük (építés, fenntartás, felújítás); nem lehetnek veszteségesek, tehát a bérleti díjaknak fedezniük kell a költségeket, de; a piaci szektornál alacsonyabb bérleti díjakat érvényesíthetnek. Mindezek mellett eleget kell tenniük számos építészeti, építésminőségi; fenntarthatósági és ökológiai szempontnak. A 185 GBV különböző társasági formában működik (szövetkezetek, zrt.-k, kft.-k).

Fontos jellemzője a rendszernek, hogy a kedvezményekkel az olcsó építést támogatják, ami olcsó bérleti díjakat tesz lehetővé. A legrászorultabbaknak adhatnak az önkormányzatok bérlőoldali támogatást is, de a háztatások kevesebb mint 5%-a kap ilyet rendszeresen. A projektoldali finanszírozás és a meglévő hatalmas bérlakásállomány jóval olcsóbb, mint a bérlőoldali támogatás esetében, és refinanszírozza, vagyis fenntartja magát.

A GBV-k által kezelt lakások száma több mint 900 ezer.

Forrás: GBV Verbandsstatistik

Mitől olcsóbb, mint a piaci?

Átlagosan évente 15 ezer db bérlakást építenek fel, ami hozzávetőleg 20%-a az éves lakásépítésnek. Kis részben építenek magántulajdonú lakásokat is. A felépített bérlakások nagy részére a bérlőnek vételi opciója van, amennyiben a bérlő az építési költség egy részét „beteszi” a projektbe (az építési költség kb. 25%-át) – igaz ezzel viszonylag kevesen élnek. A GBV-k jellemzően üzemeltetik is az általuk épített házakat, sőt mintegy 300 ezer egyéb lakást is kezelnek. A GBV-k a szolgáltatásnyújtás mellett ösztönzik a közösségépítést, lényeges szempont a szegregáció elkerülése is vegyes lakóközösségek létrehozásával.

Egy új törvény értelmében a zöldmezős beruházásoknál az építési telek kétharmadára támogatott bérlakások épülnek, ezeket a telkeket jelentős árkedvezménnyel köteles eladni a tulajdonos a GBV-knek. Ezen kívül az önkormányzathoz is pályázhatnak a piacinál kedvezőbb árú építési telekért.

Az építési költség kb. 40%-át olcsó hitelből fedezik, az vásárlási opciót kapó bérlők 25%-kal szállnak be, az ezen felüli részt pedig a GBV-k saját forrásból, illetve piaci hitelből fedezik. (A kereskedelmi bankok mindenki másnál szívesebben hitelezik a megbízható és transzparensen működő GBV-ket.) Ahhoz, hogy a támogatásként felfogható olcsó hitelekhez és telkekhez hozzájussanak a fejlesztésekhez, pályázniuk kell az önkormányzatnál. Itt nemcsak egymással versenyeznek, hanem komoly pénzügyi, építészeti, szociális és ökológiai követelményeket kell teljesíteniük.

Bécsi bérház - Párdi Zsófia / Igylakunk.hu

A GBV-k jellemzően beruházóként jelennek meg az ingatlanfejlesztések során, a kivitelezést piaci szereplők látják el. A GBV-k pozitív imázsuk és nagy piaci volumenük miatt kedvezőbb építési árakat tudnak elérni, mint az egyéb piaci szereplők.

Nagyon lényeges, hogy a bérleti díjakat úgy kell megállapítani a törvény szerint, hogy azok fedezzék az építési költségeket (a hitelek visszafizetését), valamint a fenntartási és felújítási költségeket. Ugyanakkor a lakásokat mindig a valós költségükön kell bérbe adni. Ezért lehetséges, hogy az alacsony nettó lakbér mellett a hitel visszafizetése után csökken egy új lakás bérleti díja, hiszen a karbantartási költségei alacsonyabbak, míg egy régi lakás bérleti díjának nagyobb része a felújítási alap.

A bérlői célcsoport alapvetően a rendszeres jövedelemmel rendelkező, közepes és alacsonyabb jövedelmi kategóriába tartozó rétegek. Ők közvetlenül a GBV-khez pályáznak a lakásokért. Másrészt a GBV-k versengenek a bérlőkért a minél jobb ár-érték arányú lakások kínálatával.

A bérlők részére előírt jövedelmi limitek magasak, a rendszer megengedő, a kiutalás alapja a lakásigény. A GBV-k bérleti díjai 25-30%-kal alacsonyabbak, mint a piaci bérleti díjak. A bérleti szerződések határozatlan idője jönnek létre. A bérlő által fizetendő összeg bérleti díjat; kezelési és fenntartási költséget; felújítási alapot is tartalmaz. A felújítási alapból a GBV-k kötelesek időszakonként felújításokat végezni. A jogosultságot a kiutalás után nem vizsgálják felül, a bérleti jog pedig örökölhető is.

SARGFABRIK – a közösségi együttélés működő példája

A hajdani koporsógyár területén – innen a név – jött létre 1996-ban a SARGFABRIK elnevezésű közösségi tér és intézmény, majd 2000-ben a szomszédos lakásprojekt, a Miss SARGFABRIK fejlesztése is befejeződött.

A komplexum tulajdonosa és építtetője a Harmonikus Együttélésért Egyesület (Verein für Integrative Lebensgestaltung - VIL), amely GBV-ként a bérlőkezelést és az épületfenntartást végzi.

A VIL célja egy, a különböző életstílusok és kultúrák befogadására alkalmas és kész közösség létrehozása volt.

A város, a kerület szövetébe beilleszkedő, amolyan „falu a városban” SARGFABRIK Kulturális Központban van 73 lakás, óvoda; a fürdőház; workshopok, összejövetelek, terápiás programok megrendezésére alkalmas konferenciaterem; könyvtár; étterem és kávézó; játszótér és közösségi kert. A Miss SARGFABRIK-ban 39 lakás található, közösségi helyiségekkel és konyhával.

Sargfabrik - Párdi Zsófia / Igylakunk.hu

A kvázi szövetkezetként, GBV-ként működő VIL tagjai maguk a lakók. A tagok alap- és egyéni hozzájárulást fizetnek, amely fedezi az építési hiteleket és az adminisztrációs költségeket is. Aki kiköltözik, visszaadja a lakást az egyesülésnek.

Mind a tervezésnél, mind az életmód kialakításánál nagy figyelmet fordítottak az energiahatékonyságra, az energia előállítására (napelemek) és minél takarékosabb felhasználására (pl. a sok természetes fény beengedésével, illetve távfűtés használatával, tetőkerttel), a fenntarthatóságra és rugalmas, funkcionális térkihasználásra (a lakások összenyithatók, belül átalakíthatók igény szerint), a minél több zöld felület biztosítására (belső udvarok, kertek; zöldtető). Az egész épületegyüttes akadálymentes.

A közösségi élet fontos eleme az önkéntes munka, ami a közös terek gondozását, programok szervezését, egymásnak segítést jelent. Az befogadás, az elfogadás és a nyitottság vonatkozik mindenkire, érkezzen bármilyen családi, kulturális és társadalmi háttérrel a lakóközösségben, vagy a kulturális központba.

A GBV-k által épített bérlakások magas alapfelszereltségűek, kivitelezésük színvonala jellemzően magasabb a piaci lakásokénál, gyakran 2-4 szobásak. A fejlesztések során figyelmet fordítanak a közösségi terek, zöldfelületek kialakítására.

Ausztriában a közhasznú lakásszektornak nagy a társadalmi és politikai támogatottsága – a lakosság 90%-a támogatja a közhasznú rendszert, függetlenül attól, hogy igénybe veszi-e vagy sem. A rendszer csak úgy életképes, ha az önkormányzatok és a kormány együttműködik.

Osztrák szakemberek szerint az ausztriai lakástámogatási rendszer viszonylag olcsó (az osztrák GDP 0,5%-át fordítják lakhatási célra) és hatékony, mára önfenntartó.

A közhasznú bérlakásépítés emellett fontos stabilizáló eszköz, hiszen a folyamatosan és megbízhatóan nagy volumenű építések az egyéb lakásépítések, vagy építőipari projektek csökkenésekor is hosszú távú kiszámíthatóságot biztosítanak mind az építőiparnak, mind a lakosságnak.

Seestadt – épül a jövő városa

Európa egyik legnagyobb projektje épül Bécs egykori Aspern repülőtere helyén. A 240 hektáros területen 5 milliárd eurós költségkeretből épülő új városnegyed.2029-re lesz készen, 20 ezer lakosnak kínál lakhatást, ezzel együtt 20 ezer munkahely jön létre.

Seestadt, azaz Tóváros központja egy mesterséges tó, ez ölelik körül a lakóépületek, az irodaházak, óvodák, iskolák, egyetemi campus és diákszállások.

Seestadt - Párdi Zsófia / Igylakunk.hu

Mire az első lakóépületek elkészültek 2014-ben, már ott volt a metró, 2018-ban pedig elkészült az úthálózat. Bécs belvárosa metróval és vonattal gyorsan elérhető, de elsősorban a biciklis közlekedést támogatják: a területet átszövik a bicikliutak, mindenhol található kerékpártároló. A városrész szinte autómentes, az épületekhez nem tartozik garázs, a közösségi mélygarázsokban lehet parkolni.

Nagy figyelmet szentelnek a zöld felületek, a házak közti terek, parkok, játszóterek kialakításának.

kialakításának
Seestadtban már most mintegy 7000 ember lakik, több ezren dolgoznak itt, és egyre több diák tanul a városrészben működő campuson. Működnek a szolgáltatások, az üzletek, éttermek, posta, oktatási intézmények stb. Rengeteg a park, a zöld felület, a játszótér, van kutyafuttató és futópálya. A tó nyáros strandként működik.
Seestadt - Párdi Zsófia / Igylakunk.hu

A fejlesztési koncepció szerint olyan városrészt építenek, amely akár önálló városként is megállná a helyét, rendelkezik az összes városfunkcióval. Lényeges cél, hogy a lakás és a munkahely funkciót egyaránt betöltse. Ezért építenek a lakóházak mellé irodaházakat és intézményi épületeket is.

A projektet több ingatlanfejlesztő valósítja meg, minden lakóházat más tervez egyeztetett koncepció és szigorú szabályozás alapján. A lakások fele önkormányzati és közhasznú bérlakás, 7-10 eurós bérleti díjjal. Több épület közösségi lakóházként működik.

Seestadt - Párdi Zsófia / Igylakunk.hu

A lakások 45-160 négyzetméter közöttiek, vagyis minden család megtalálhatja magának a megfelelő méretű otthont. A lakások négyzetméterára 3 ezer euró körül mozog,

Fontos, hogy az egész városrész, beleértve az épületeket is megfelel az energiahatékonysági és fenntarthatósági követelményeinek. A távhőt geotermikus erőmű biztosítja, amely összesen 40 ezer bécsi háztartást el. Az energiaellátásban napelemek, napkollektorok, hőszivattyúk is dolgoznak, valamint a keletkezett szemétből a városrész saját szemétégetőjében szintén áram termelődik. 

Sorozatunk befejező részében a közhasznú lakásépítési rendszer hazai bevezetésére kidolgozott javaslatunkat majd mutatjuk be.

 Kapcsolódó cikkeink:

Bécsben a megfizethető, méltó lakhatás szinonímája a szociális bérlakás

A magánbérlet is népszerű lakhatási forma Ausztriában

Megjelent: 377 alkalommal Utoljára frissítve: péntek, 24 január 2020 12:03