Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Mit hoz a kedvezményes lakásáfa eltörlése?

péntek, 10 január 2020 10:48 Írta:

Ingatlanpiaci vélemények szerint a kedvezményes lakásáfa eltörlése miatt nemcsak visszaeshet az új lakások építése, s ennek hatására tovább romolhat a meglévő állomány minősége, de a használt lakások iránti kereslet emelkedése a már most is egekben lévő ingatlanárakat még feljebb viheti.  

A Duna House szerint befagyhat az újépítésű ingatlanpiac, emellett jelentősen lassulhat az ingatlanértékesítés, az új fejlesztések elmaradása szűkülő kínálatot eredményezhet, és veszélybe kerülhet az ingatlanállomány megújulási rátája is, amely már így is elmarad az európai átlagtól.

Az MNB szerint a 2021-től szigorodó energetikai követelmények mellett a 27 százalékra emelkedő áfakulcs is az oka, hogy a 2019-ben - közel 20 ezres számmal - többéves csúcsot elért átadottlakás-szám a következő években csökkenhet. Az elmúlt negyedévek engedélyeinek, valamint az építés alatt álló lakóprojekteknek a magas száma alapján a jegybank 2020-ban 18,5 ezer, míg 2021-ben 16 ezer új lakás átadására számít.

Elsősorban a vállalkozói lakásépítésekben prognosztizál nagyobb visszaesést, ezzel szemben családi házak a már említett családvédelmi intézkedések növekvő igénybevétele miatt a jegybank szerint is a jelenleginél nagyobb arányban épülhetnek.

Az MNB kezdeményezésére megalakult Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület tagjai 2021-től várják az új lakások kínálatának jelentős visszaesését, amit a jegybank építőanyag-kereskedőktől származó információik is megerősítenek. Ez utóbbiak szerint a Budapest agglomeráció családi házas építkezéseiben még észlelhető aktivitás, viszont a budapesti kisebb (10-50 lakásos) társasházi projektek eltűntek.

A lakáskínálat szűkülésében azért is van szerepe az 5 százalékos kedvezményes áfa 2019 végi kivezetésének, mert az a fejlesztések jövedelmezőségét rontja. Ugyanakkor az építési költségek növekedése is visszafogóan hat, amelyre egyrészt nyomást helyeznek az új energetikai előírások 2021-től, másrészt a 15-20 százalékos éves bérköltségnövekedés. Van olyan ingatlanfejlesztő, aki 2021-re az új lakások kínálatában 75 százalékos visszaesést prognosztizál, mivel elképzelhető, hogy csak az 5 százalékos áfa mellett értékesíthető, vagy a 2019 végéig 5 százalékos áfával előértékesített fejlesztések fognak megépülni.

Mindezek alapján a LITT véleménye szerint várhatóan a költségvetési bevételek sem fognak emelkedni attól, hogy az áfakulcs 5 helyett ismét 27 százalék lett.

Tovább nőnek árak

A Duna House szerint azzal, hogy 5 helyett újra 27 százalék lesz a lakásáfa, tovább drágulhatnak az újépítésű ingatlanok, mondván, az általános, 10-15 százalékos beruházási árrés nem bírja el ezt a mértékű áfaemelést. Emiatt a fejlesztők részlegesen vagy még inkább teljesen a vevőkre háríthatják az őket terhelő magasabb kulcsokat, de az is elképzelhető, hogy az üzleti tervek felülvizsgálata után nem kezdenek új otthonok építésbe. Márpedig, ha az új lakások drágulása és/vagy hiánya miatt szükségszerűen nő a kereslet a használt ingatlanok iránt, akkor a nagyobb érdeklődés az utóbbiak árát is feljebb nyomhatja.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ugyanakkor arra hívja fel a figyelmet, hogy „bár a kedvezményes 5 százalékos lakásépítési áfa az újonnan kiadott építési engedélyek alapján megépülő ingatlanokra nem vonatkozik, az alacsony kamatkörnyezet miatt olcsó hitelek, az állami lakástámogatási rendszer bővítése támaszt ad a lakásépítési kedvnek.” Ilyen, pozitív hatása lehet például annak, hogy ­– ugyancsak ez évtől – a falusi CSOK által érintett mintegy 2500 településen építkezők 5 millió forintig áfa-visszatérítést is kérhetnek. 

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a következő két-három évben a különböző állami támogatások, az új, építkezést vagy lakásvásárlást ösztönző szabályozások elnyújthatják a felívelő pályát, utána azonban stabilizálódhatnak az árak.

A szakmai közvélekedéstől némileg eltér az ingatlan.com prognózisa, miszerint az áremelkedés az idén az utóbbi években megszokott két számjegyű drágulásnál jóval visszafogottabb lehet, sőt akár stagnálhat is.

A kivitelezés problémái is fennmaradnak
 
A szűkülő kínálat, a dinamikusan emelkedő építési költségek és az áfa emelkedésének hatására az új lakások árainak további növekedése várható még a csökkenő kereslet mellett is – rímel a Duna House helyzetértékelésére az MNB véleménye. Vannak beruházók, akik szerint a kivitelezési kapacitások fejlesztésével csökkenteni lehetne az új lakások árát, amelyek jelenleg túl drágának számítanak. E kör a lakásépítés magas költségeinek okai közé sorolta még a folyamatos csúszások miatti hosszú fejlesztési időt és a hazai érdemi építőanyagtermelés hiánya miatti drága alapanyagokat. Összességében elmondható, hogy a kivitelezési szektor jelenleg szívesebben épít irodát, mint lakást, miután utóbbi jövedelmezőség és munkahatékonyság szempontjából is kevésbé éri meg – összegezte a jegybank.

Forrás és további részletek: mfor.hu