Piqsels

Ezért nőhet a lakáskínálat a következő években

csütörtök, 16 április 2020 09:54 Írta:

A fejlett társadalmak elöregedő társadalmak. Ez nem csak az egészségügy szerepé növeli meg, hanem mélyreható változásokat okoz az ingatlanpiacon is: jelentősen nőhet az ingatlankínálat. A kereslet-kínálati viszonyok jelentős változására kell felkészülni a következő években, függetlenül a rövid távú kihívásoktól - olvasható az Otthontérkép Csoport friss globális (és hazai) lakáspiaci elemzésében.  

Miért is? Észak-Amerikai piackutatók, elemzők hívták fel nemrégiben a figyelmet arra, hogy egyre nő az idősebbek aránya a társadalomban, a nyugdíjak vásárlóértéke viszont csökken. Így – társadalmi méretekben – egyre erősödik az a jelenség, hogy az idősebbek, amikor nyugdíjba mennek, nehezebb anyagi helyzetbe kerülnek.

Ha pedig a gyerekek elmennek otthonról, amúgy is a meglévő nagyobb otthonoknál jóval kisebb lakásra, házra van szükség, ami, karöltve a bevételek csökkenésével, tömegesen sarkallja arra az idősebbeket, hogy piacra vigyék nagyobb lakásaikat. Ez a jelenség természetesen elsődlegesen nem a tehetősebbek, hanem a szélesebb középrétegek körében jelenik meg. Ám az ilyen lakókörnyékeken tendenciózusan egyre nő a kínálat a nagyobb otthonokból. Közben pedig a gyermekszám is csökken, azaz a fiatalabb generációk jellemzően egy-két gyermeket szülnek.

Magyarán a széles középrétegek nagyobb otthonaikból óriási kínálat halmozódik fel a piacon, miközben azt nem látni, hogy milyen irányú kereslet szívná fel ezeket a következő években.

Minderre csak ráerősít a nyakunkon lévő válság, ami munkahelyek elvesztésével, csökkenő adásvételi számokkal fenyeget.

Részletes elemzés

Ingatlan-kínálati oldal változásai Amerikában a Baby Boomer generáció miatt következhet be. Azok tehát, akik 1940-1960 között születtek, ők a Baby Boomerek: esetükben a születéseinek száma jóval meghaladja a jelenlegi szintet (ahogy említettük a gyerekszámot), azaz a legnépesebb generáció jelenleg a Földön. És ez igaz az összes fejlett országra.

Ők a fejlett világban a következő években válnak olyan korúvá, hogy tömegesen nyugdíjba menjenek. Számítanak arra, hogy amit 30-40 évig a nyugdíj alpokba fizettek maguk és a munkáltatóik, abból ki fogják húzni a nyugdíjas éveikre.

Jelenleg azonban – és ez óriási probléma –, Amerikában a döntően részvényekbe fektető nyugdíjalapok mögött már nincs elegendő fedezet, azaz nem tudják teljes egészében kifizetni emberek nyugdíját, esetleg csak a töredékét (ez már a részvénypiaci esés előtt is jobbára így volt, a friss válság csak kiélezi ezt a bajt).

Ez, több elemző szerint nem hogy életük végéig, de – a nagy átlagot nézve – körülbelül csak bő egy évig lesz elég! Konkrétabban: Amerikában jelenleg a most nyugdíjba menőknek átlagosan fejenként összesen 75.000 dollárt ér a nyugdíj alapjuk, és átlagosan havonta 5000 dollárból élnek. Azaz ez 15 hónapra lesz elegendő.

Csökken a jólét, de sok az ingatlan

Azaz a nyugdíjas korú emberek tömegével maradnak érdemi bevétel, készpénz nélkül, korábbi, munkában töltött éveik életszínvonalát illúzió lesz megtartani (lásd e téren a hazai átlag-nyugdíjasok gondjait is).

Amerikában tehát tanárok, tanítók, tűzoltók, sofőrök, rendőrök, közalkalmazottak, köztisztviselők millióinak nincs semmilyen eszközük (pénzügyi értelemben), hogy a korábbi szinten megéljenek, mindössze alap nyugdíjra számíthatnak, ami ott is nagyon kevés.

Ezért vagy újra megpróbálnak munkába állni (illetve munkában maradni), vagy azt teszik pénzzé, ami még az övék és pénzzé tehető, azaz döntően és első sorban: az ingatlanjaikat.

Ennek a generációnak átlagosan a 47. évében érte el a teljesítményének a csúcsát, azaz akkor keresett a legtöbbet, és akkor is költött a legtöbbet. Vagyis a Baby Boomerek ezt a csúcsot 2007-ben elérték, tehát azóta tendenciózusan csökken a teljesítményük. Emellett a Baby Boomerek kezében most sok ingatlan van. Jóval-jóval több, mint amennyit a következő generáció a fel tudna szívni, amire szintén utaltunk az írás elején. Tehát miközben a keresleti oldal csökken, a kínálati oldal növekszik!

Aki tehát most menne nyugdíjba, és nincs elég pénze, annak ésszerű opció lehet, ha eladja a saját tulajdonú, nagy értékű ingatlanát, és kisebb lakást/házat vesz (vagy nyugaton: bérel inkább), azért, hogy megteremtse a megélhetésre a pénzt. Esetleg eltartási, életjáradék programokat keres. Akárhogy is, ez mindenképpen növeli az ingatlankínálatot.

Mivel pedig a Baby Boomer generáció kezdi elérni az öregkort ez azt is jelenti, hogy ebből a generációból egyre többen fognak meghalni. Mivel több idős hal meg mint amennyi az új generációban születik, ezért még több ingatlan kerülhet a piacra.

Az ingatlan keresleti oldal változásai

Ugyanakkor az utánuk következő generációnak már nem ekkora vásárlóereje, azaz kisebb lesz a kereslet. Nem vesznek annyi lakást, azaz nem vesznek fel annyi lakáshitelt, nem olyan nagy méretű lakásokat vesznek stb. Ez a helyzet az összes fejlett országban, Japánban, Európában, Észak-Amerikában, és Kelet-Ázsia egyes országaiban. Sőt, a mobilabb, könnyebben költöző fiatalok ma egyre inkább lakásbérletet (és persze a mama-hotelt) preferálják!

Gazdaság ciklikusságának a hatásai

Megfigyelhetők különböző ciklusok is a gazdaságban és a társadalomban. Például nagy generációváltás történik hozzávetőleg minden 40 évben, technológiai boom minden 45 évben, és persze jön egy-egy visszatérő nagy válság minden 90 évben. (Rossz hír, hogy a legutóbbi nagy válság 1929-ben kezdődött, 91 évvel ezelőtt.)

Most tehát nem egy átmeneti recesszió jöhet, mint a 2008-2009-et követő pár évben, hanem – sokak szerint – egy nagy válság küszöbén állunk, ami hosszú ideig, akár évtizedekig eltarthat, akár nagy inflációval.

Nézzünk is egy példát: Japán jelenleg már 30 éve válságban van, ez idő alatt ott 60%-ot estek az ingatlanárak, és mai napig nem térek még vissza az eredeti szintre.

Empirikus alapon alapvető szabályszerűség figyelhető meg: az ingatlanárak a legutóbbi nagy válság kirobbanása utáni időre mennek vissza. Azaz nagy ingatlan-áresés várható.

Az áresés nem kizárólag a pandemia miatt következhet be, hanem a fent említett társadalmi és makrogazdasági folyamatok is hatással vannak rá.

Összefoglalva Amerika (és a világ) kihívásait

Várhatóan nő a kínálati oldal, mert a Baby Boomerek ingatlanjai nagy számban jelennek meg a piacon.

Azért nő a kínálat, mert ők nem kapnak elegendő nyugdíjat, és előbb-utóbb tömegesen pénzzé tehetik a legnagyobb értéküket az ingatlanjaikat, hogy megéljenek, ami kínálati nyomást okoz.

Azért is mert az öregedő társadalom okán az elhalálozások száma is emelkedik.

A keresleti oldal pedig népességszámban sokkal kisebb, és már más életet él, mások az ingatlanvásárlási szokások. Tehát nő az olló a keresleti és kínálati oldal között.

Mindezen felül, ha a történelmet nézzük, most tartunk a következő nagy gazdasági válság előtt, és éppen nagy generációváltás után vagyunk. A történelem azt mutatja, hogy ilyenkor nagy ingatlan-áresések vannak, amelyek nehezen rendeződnek vissza.

De van remény, mert egyedi a magyar helyzet!

Egyetlen (pontosabban Budapest és környéke esetében két) szerencsénk van.

Az utóbbihoz: az egyik szerencsénk, hogy a nemzetközi nagyvárosok egy nehezebb időszakban is vonzzák az új lakókat (és normális időkben a turistákat is), így Budapesten várható, hogy folyamatosan fennmarad valamennyi kereslet nehezebb körülmények esetén is. A másik pedig, hogy Magyarországon a lakáspiac több szempontból egészen más, mint például Észak-Amerikában.

Nézzük ezeket:

– Egyrészt Amerikában a telekárak dominánsabbak a külvárosokban és vidéken, mert a gyorsházak a jellemzőek.
– Az ingatlan ár-nettó kereset arány totálisan más, sokkal ritkább a lakástulajdonos, inkább az albérlet jellemző a szélesebb osztályokban. Átlagosan az amerikai emberek harmada bérel, az alacsonyabb társadalmi osztályokban ez az arány 50-60 százalékos. Nálunk a bérlakások teljes aránya 15 százalék körüli és a szürke-lakáskiadást beszámítva sem közelíti meg az amerikai szintet.
– A nyugati nagyvárosokban és környékükön sokkal inkább elszakadtak a lakásárak a „valóságtól”, azaz a széles rétegek még kevésbé tudnak venni, így mások a piacok sajátosságai.
– Nálunk nincs igazán széles gazdag, tehetős nyugdíjas réteg, tehát jóval vékonyabb, mint nyugaton.
– Náluk kisebb arányban működnek nyugdíjpénztárak.
– Nálunk tömegesen opció a lakáseladás helyett a magán- vagy a céges életjáradék rendszer.
– Nálunk az átlagos nyugdíjas jóval kevesebbet költ, nem jár világot, nincsenek drága hobbijai, a magánegészségügy, a magánoktatás jelentősége kisebb.
– Nálunk a nyugdíjas generációt a család erősebben támogatja, és például hazaköltözés, összeköltözés is előfordul néha.