Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Még mindig érdemes belépni az ingatlanpiacra

szombat, 30 március 2019 14:02 Írta:

A hétvégi Lakás 2019 Kiállítással párhuzmosam megrendezett Lakás Klub Extra rendezvényen a szakma várakozásairól, a piaci viszonyokról folytak a beszélgetések.

Dr. Görög Norbert, a Népesedés-, Család- és Ifjúságpolitikai Stratégiai és Koordinációs Főosztály vezetője, Emberi Erőforrások Minisztériuma, a legújabb CSOK eddig kevésbé ismert részleteiről tartott előadást. Az otthonteremtés demográfiai szempontból is fontos, havi átlagban 2300-an tudják igénybe venni a CSOK-ot, az igénylők több mint harmada háromgyerekes család volt. Az adóvisszatérítési támogatást is 55 milliárd forint értékben igényelték a családok, ami átlagosan 4,6 millió forint támogatást jelentett családonként.

A CSOK legújabb változásai leginkább az alábbiakban foglalhatók össze:
• Mostantól 35 millió forintnál drágább ingatlanokra is igénybe lehet venni a CSOK-ot, ami a mostani lakásárak mellett - főként Budapesten - szükségszerű döntés volt.
• A családok hitelfelvételét kettő gyerek esetén 1 millió, három gyerek esetén további 4 millió forinttal segítik.
• Ha valaki már korábban - 2011 után - igényelt CSOK-ot, de a támogatást már visszafizették, akkor ismét igényelhető lesz a CSOK, vagyis azt a mostani igénylésnél nem kell figyelembe venni.
• Építkezések esetén a meglévő alapokat mostantól meg lehet hagyni és arra lehet építkezni, nem kell teljesen visszabontani a házat.
• Mostantól már nem csak az eu tagállamban, hanem valamennyi külföldi országban szerzett TB jogviszony beszámítható, de csak magyar állampolgárságú igénylők esetén.
• A kedvezményt a súlyosan beteg, fogyatékos gyereküket gondozók részére is kiterjesztik.
• A kölcsön mostantól az építkezés megkezdésétől folyósítható, ami javítja az építkező családok likviditását.
• A falusi CSOK célja a vidék népességmegtartó képeségének erősítése, de ennek részletei majd a megfelelő kormányzati támogatás után látnak napvilágot.

Banai Ádám, az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója arra a kérdésre próbált meg válaszolni, vajon tarthatunk-e újra az ingatlanpiaci lufi durranásától. A tavalyi év harmadik negyedévében 23,5 százalékkal emelkedtek a budapesti lakásárak az egy évvel azelőttihez képest, míg a városokban 17,3, a községekben mindössze 5 százalékkal mentek feljebb az árak. Az áremelkedés nem veti vissza az értékesítési időt, Budapesten a kisebb értékű ingatlanokat átlagosan 2 hónap alatt, a vidékieket 3 hónap alatt tudják eladni. Az MNB becslése szerint azonban a fővárosi lakásárak szintje már 9 százalékos túlértékeltséget mutat, vagyis erősödik a túlértékeltéség kockázata - mondta el a szakember, aki a falusi CSOK kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy az érintett települések kétharmadában 5 millió forint alatt van az átlagos lakásár, így ez egy jelentős támogatást jelent.

Hullámzás várható a lakáskínálatban

Az áfaszabály miatti bizonytalanság miatt korábban nem voltak 2020 utánra tervezett projektek, és bár mára az áfaszabály bizonytalansága eltűnt, egyelőre nem jelentettek be annyi építkezést a 2020-as időszakra, mint az idei évre, így ez az időszak várhatóan alacsonyabb számokat fog jelenteni. Míg 2018-ban kevesebb mint 4 ezer lakás épült Budaesten, addig 2019-ben 14,6 ezer épülhet meg, 2020-tól azonban újabb visszaesés jöhet, feltehetően 6 ezer alá csökken a felépülő új lakások száma. A növekvő kínálat sem tud azonban lépést tartani a kereslettel, folyamatosan csökken a budapesti szabadon elérhető új lakások száma.

A hitelből finanszírozott tranzakciók aránya 50 százalék alatti, Budapesten 40, vagyis még mindig magas a készpénzes vevők aránya. Emellett viszont a lakáshitelek száma folyamatosan emelkedik és ezzel párhuzamosan a fixált kamatozású hitelek aránya is jelentősen nőtt a változókkal szemben. Az adásvételekhez viszonyított hitelfelvételi hajlandóság pedig azokon a területeken magasabb, ahol 2013 és 2018 között magasabb áremelkedés ment végbe, és a fajlagos árak is magasabbak, ami alapvetően nem mondható meglepőnek. Bár az emelkedő lakásárak mellett a hitelezés kevésbé kockázatos, azokon a területeken, ahol az elmúlt 5 év során több mint duplájára emelkedtek a lakásárak a maximális, 80 százalékos hitelfedezeti mutató már kockázatos lehet. A GDP arányos lakáshitelállomány alakulásában azonban van még potenciál Magyarországban, ugyanis nálunk az európai átlaghoz képest még mindig jelentősen alacsonyabb ez az arány.

IMG 20190329 150853

Mit vár a piac?

A szakértők a kerekasztal beszélgetés során a többi között azt is elmondták, hogy további áremelkedést várnak a jövőben az ingatlanpiactól, valamint a kínálat jelentős visszaesését. Darida Pál, finanszírozási és tranzakciós igazgató, Futureal az áfakérdést említette, ami a lakáspiac visszaesését jelentheti. 2018 harmadik negyedévében már elkezdett csökkenni a kiadott építési engedélyek száma, mindeközben erős a felszívás, ami azt eredményezi, hogy el fognak fogyni az új építésű lakások. Hozzáttette azt is, hogy vevői oldalról most nincs finanszírozási probléma. Véleménye szerint az egyetlen kiút, hogy továbbra is 5 százalék maradjon az áfa, ahogyan a környező országokban is hasonlóan alacsony értéket lehet látni.

A magasabb áfa, illetve a folyamatosan dráguló körülbelül 10 százalékos emelkedés a kivitelezési költségekben 2022-23-ra 40-50 százalékkal fogja megdrágítani a lakások árát, a mostani szinthez képest. Most 800-850 ezer forint az átlagos négyzetméterár Budapesten, 3-4 év múlva véleményem szerint 1,2-1,3 millió forintos árakra lehet számítani. Ha még van is tartalék a keresletben, nehéz elképzelni, hogy a munkabérek annyira emelkednének, hogy ezek még elfogadható átlagárak legyenek. Emiatt jelentős visszaesés lesz a piacon, a kívánt kínálati árak olyan drágák lesznek, hogy nem fogják tudni eladni a lakásokat, ami miatt a kínálat is csökkenni fog - tette hozzá.

Nagy Gergely, Budapesti Régió - ügyvezető igazgató-helyettes, OTP Csoport a finanszírozási oldalt képviselve elmondta, hogy bár kivitelezői oldalról a lakásfejlesztés nem a legkívánatosabb projekt, banki oldalról nekik az. Azt látják, hogy a kisebb fejlesztők kezdenek eltűnni, a nagyok maradnak a piacon, ami stabilitást ad és minőségi garanciát nyújthat a vevőknek. Banki oldalról sem látják, hogy csökkennének a kivitelezési költségek, a visszaállított áfa után, illetve a kínálat csökkenésével árfelhajtó hatást lehet várni, de hogy pontosan meddig mennek felfelé, azt nehéz lenne megmondani. 2022-ben nem lesz 1 millió forintnál alacsonyabb budapesti új lakás a piacon, szűkülni fog a kínálat, és a kereslet, valamint a finanszírozás is - tette hozzá.

Beszállás 

Arra a kérdésre, hogy érdemes-e még befektetni, minden szakértő igennel válaszolt. Az érvek között szerepelt:

- a bérletből adódó jövedelem és az értéknövekedés,
- gyakorlatilag alig van új telek, új projekt a belvárosban, így minimális kockázatot vállal az, aki itt vásárol,
- rövidtávon szerinte érdemes beszállni a lakáspiacba, csak úgy mint hosszú távon, középtávon azonban számítani lehet piaci korrekcióra,
- szabályozási nem várhatók olyan változások, amelyek megnehezítené a kiadási célú lakásvásárlók helyzetét.

A Lakás 2019 rendezvényről további részletek a Portfolio oldalán.