MKpartners

Lakásárak: csökkenhetnek a területi különbségek

csütörtök, 07 május 2020 09:44 Írta:

A múlt év utolsó negyedében az előző három hónaphoz képest 3 százalékkal csökkent a használt lakások ára, az újak pedig közel 2 százalékkal lettek olcsóbbak - derül ki a KSH 2019-es Lakáspiaci árak, lakásárindex című kiadványából. Az ingatlan.com szerint kialakulni látszik újra egy trend, amely szintén elérheti a lakáspiac minden szegletét: sok eladónak muszáj lesz a kereslethez igazítania az árat, ha valóban szeretne másik lakásba költözni.

Az elmúlt évben országos viszonylatban egy átlagos új lakás 29,5 millió forintba, egy átlagos használt lakás 17,4 millió forintba került. Az átlagáraki mögött azonban óroiási területi különbségek állnak: néhány régióban a községek használt lakásainak átlagára a budapesti átlagárszint tizedét sem éri el.

Az adásvételek számának növekedése hat év után tavaly csökkenni kezdett, és a töretlen áremelkedés is csökkenésbe váltott az év végén. A csökkenés a jelenleg rendelkezésre álló adatok alapján 11%-ra becsülhető az egy évvel korábbihoz képest. 

A fővárosi lakáspiacon 2014-ben elindult boom fordítottja jelenhet meg a járvány hatására: a belső kerületekből továbbgyűrűzhet az árcsökkenés. Május elején Budapesten 704 ezer forint volt az átlagos kínálati négyzetméterár, ez megegyezik a járvány magyarországi megjelenése előtti szinttel, de a vevők alkupozíciója megnőtt. A megyeszékhelyeken is lényegében változatlanok maradtak a kínálati négyzetméterárak.

A KSH adatai megerősítik a korábban kirajzolódó trendeket. A hivatalos adatok szerint a használt lakások a múlt év utolsó negyedévben 8,7 százalékkal drágultak éves szinten, az új lakások ára pedig 4 százalékkal emelkedett. Negyedéves összevetésben viszont már csökkentek az árak - derül ki az ingatlan.com átfogó elemzéséből, amely a hivatalos számok és a saját adatok alapján vizsgálja a lakáspiaci trendeket, ezek fényében bemutatja a koronavírus-járvány nyomán várható eseményeket.

Kevesebb lakás talált gazdára

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az adatokat értékelve azt mondta: “Több lényeges változás is látható a lakáspiacon. A friss adatokból kiderül, hogy megállt a drágulás. Már a múlt év során látszott, hogy a befektetési célú vásárlók lényegében eltűntek a nagyvárosokból, az országos piacon pedig az évek óta tartó drágulás miatt az árak a tető közelébe értek. Ezt jelzi, hogy a múlt év utolsó három hónapjában az előző negyedévhez képest a használt lakások ára 3 százalékkal csökkent. Az újaké pedig 1,7 százalékkal ment lejjebb.”

A lakáspiaci lassulást mutatja az is, hogy az adásvételek száma csökkent. “Az előzetes számok szerint közel 130 ezer tranzakció történt, ám ez még növekedni fog, mert nem érkezett be minden adat. Várhatóan 150-155 ezer lakásadásvétel volt tavaly, ám ez is elmarad az egy évvel korábbi 160 ezret meghaladó szinttől” - tette hozzá Balogh László.

A KSH szerint a széttartó területi folyamatok hátterében több, a lakáspiacot érintő intézkedés hatása is kimutatható. A nagyvárosok lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a Magyar Állampapír Plusz1 2019. júniusi megjelenése, a községek lakáspiacának élénkülése pedig a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) kiszélesítésével hozható összefüggésbe. 2019. július 1-jétől bevezették a falusi CSOK-ot,2 illetve a CSOK-támogatás és -hitel használt lakások vásárlására is elérhetővé vált.

Mennyit kérnek most egy négyzetméterért?

Az ingatlan.com elemzése szerint a koronavírus-járvány átírta a forgatókönyveket az áraknál. Budapesten május közepén 704 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, ez megegyezik a járvány magyarországi megjelenése előtti - februári - árszinttel, igaz, 2019 május elejéhez képest 7 százalékos emelkedésnek felel meg. A megyeszékhelyeken az összesített átlagos négyzetméterár 372 ezer forint volt, ami szintén megegyezik a járvány előtti árral, éves összevetésben viszont még 9 százalékos emelkedésnek felel meg. A megyeszékhelyek többségében egyébként lényegében változatlanok maradtak az árak február óta. Győrben május elején 436 ezer forintért kínálták a lakások négyzetméterét, Debrecenben 450 forintért, Szegeden pedig 401 forintért.

A legtöbb új lakást a nagyvárosokban adták át

Az új lakások áralakulását alapvetően az határozta meg, hogy a 2019-ben átadott új lakások árát nagyrészt a 2017–2018-ban megkötött szerződésekben szabták meg. Emiatt az itt bemutatott újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és kifejezetten csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást - derül ki a KSH elemzéséből.

2019-ben:

- Egy új lakás átlagosan 29,5 millió forintba került az országban, 1,9 millió forinttal többe, mint 2018-ban. Budapesten ezalatt 3,2 millió forinttal, 37,3 millió forintra nőtt az átlagár.
- A fajlagos ár 480 ezer forint volt, 11%-kal haladta meg a 2018. évit. Budapesten az átlagos négyzetméterár 685 ezer forintot tett ki, a vidéki városokban 400 ezer forint körül alakult, és ettől a községi átlagár sem sokkal maradt el (371 ezer forint/m2).
- Az újlakás-piac területi koncentrációját jelzi, hogy az összes új lakás felét alig egy tucat vidéki városban és öt budapesti kerületben értékesítették. Közülük Budapest XI. kerületében volt az átadott új lakások ára a legmagasabb. Az itt megfigyelt, közel 800 ezer forintos árszint felét sem éri el több vidéki város (Eger, Miskolc, Pécs, Nyíregyháza) új lakásainak ára.

A kisebb települések lakásépítése elsősorban a budapesti agglomerációban és a Balaton környékén számottevő.

- A budapesti agglomeráció területén az új lakások négyzetméterára (424 ezer forint) nem éri el a budapesti átlag kétharmadát. A legdrágább új lakások a budapesti agglomeráció északnyugati területén (480 ezer forint/m2), míg a legolcsóbbak a déli részén találhatók (398 ezer forint/m2).
- A balatoni agglomerálódó térség déli részén eladott új lakások négyzetméterára (578 ezer forint) közel másfélszerese a megyeszékhelyekének, és mindössze 16%-kal marad el a budapesti átlagtól.

Folytatódott a használtlakás-piac átalakulása

A megfigyelések kezdete óta soha nem volt olyan alacsony Budapest használtlakás-piaci súlya, mint 2019-ben (17%). A megyeszékhelyek piaci részesedése nem változott, a kisebb településeké tovább nőtt. Míg korábban a nagyobb városokban zajlott a használtlakás-piaci tranzakciók többsége, addig 2016-ban ez az arány megfordult. Azóta a nem megyeszékhely városok és a községek a lakáseladások egyre növekvő hányadát adják, így 2019-ben már e kisebb településeken jött létre az összes használtlakás-értékesítés több mint 60%-a.

Miközben a piac összetétele a kisebb települések felé tolódott, tovább nőttek a területi árkülönbségek.

2019-ben:

- A használt lakások országos átlagára 17,4 millió forint volt, 1,4 millió forinttal több, mint 2018-ban. Éves összevetésben az ország valamennyi régiójában emelkedtek az árak. Kiemelkedő, 21%-os volt a növekedés Közép-Dunántúlon, Budapesten és Pest régióban (18, illetve 16%), továbbá a rendkívül alacsony bázisról induló Észak-Magyarországon (17%).
- A főváros és a vidék átlagos árszintje közötti különbség tovább nőtt, és meghaladta a 2,5-szeres mértéket (34,7 millió, illetve 13,6 millió forint).
- Budapesten egy átlagos használt lakás ára 5,2 millió forinttal volt magasabb, mint 2018-ban. A megyeszékhelyeken ezalatt 3,2 millió forinttal nőtt az átlagár. A kisebb településeken a III–IV. negyedévben már estek az árak, éves szinten azonban itt is növekedés mutatható ki: a nem megyeszékhely városokban 1,6, a községekben 0,7 millió forinttal került többe egy lakás, mint egy évvel korábban.
- A használt lakások fajlagos ára 263 ezer forint volt, 23 ezer forinttal több, mint egy évvel azelőtt. Budapesten a négyzetméterár 617 ezer forintot ért el, több mint 100 ezerrel haladta meg a korábbi szintet.
- A kisebb települések súlyának növekedésével párhuzamosan nőtt a családi házak részesedése: az eladott használt lakások 54%-a családi házban volt. Az értékesítések kevesebb mint egyharmada társasházi, további 14%-a panelépületben valósult meg.
- A leggyorsabban, átlagosan 20%-kal a panellakások ára emelkedett. Budapesten és a megyeszékhelyeken ennél is nagyobb mértékben nőtt az áruk 2018 óta (24, illetve 25%). A nem panel társasházi lakások 16, a családi házak átlagosan 4,1%-kal drágultak.

Kettős hatás miatt csökkenhet a különbség Budapest és vidék között

Az ingatlan.com szakértője szerint dupla láncreakció indulhat el a piacon. “Azt látjuk, hogy a kínálati árakból a tulajdonosok nem igazán akarnak engedni, miközben a kereslet még a koronavírus nélkül is csökkenő tendenciát mutatott tavalyhoz képest. Ráadásul a járvány miatt sokan kerülhetnek anyagilag nehéz helyzetbe, ami szintén hatással lehet a kereslet fizetőképességére. Aki ténylegesen el szeretné adni a lakását, és másikba költözne, annak várhatóan engednie kell az árból.” - mondta Balogh László.

Az ingatlan.com szakértője szerint a másik lényeges hatás, hogy a 2014-ben a lakáspiaci boom Budapest belső kerületeiből indult, részben a befektetési célú vásárlásoknak köszönhetően. Megnőtt ugyanis a kereslet a turizmusra épülő rövid távra kiadó lakóingatlanok, más néven lakáshotelek iránt, de a hosszabb távra kiadó lakásokra is fokozott igény mutatkozott. Továbbá a lakosság pénzügyi helyzetének javulása, az alacsony lakáshitelkamatok szintén élénkítették a keresletet az ingatlanok iránt az elmúlt években. Most viszont fordított a helyzet, mint 2014-ben volt: Budapest belső kerületeiben az albérletek bérleti díja majdnem negyedével csökkent, mert megcsappant a turisták száma, azaz kevesebb a bérlő. Márpedig az albérletárak ilyen mértékű zuhanása a befektetési célra vásárolt ingatlanok értékét is csökkenti, ami a többi ingatlan eladási árait is mérsékelheti, főként a fővárosban.

A többi nagyvárosban ez a hatás kevéssé lesz érezhető, hiszen az egyetemvárosokban főként diákok és egyéb munkavállalók béreltek lakást többnyire hosszútávra. Így ezeken a településeken egyelőre még nem is jelentek meg az albérletkínálatban nagy tömegben az üresen álló lakások, amik a bérleti díjakat és a lakások értékét lefelé húznák. Összességében tehát csökkenhet a különbség a fővárosi és vidéki lakásárak között a következő időszakban.

Az már hónapok óta látható, hogy a vevők erősebb pozícióba kerülnek, de ez most az árakat lefelé terelő hatás miatt fokozódhat. Az ingatlan.com szakembere azt mondta: “Elindulhat a tulajdonosok versenye a vevőkért, amelyikük hamarabb enged az árból, az gyorsabban adhat túl a meglévő lakásán, és vásárolhatja meg a következő otthonát.” Meghatározó még piaci szempontból, hogy az idén még a tavalyinál is kevesebb lakáspiaci tranzakcióra van kilátás, ebben a tekintetben még tovább folytatódhat a lassulás. Ugyanakkor, ha az említett trendek tartóssá válnak, akkor a megfizethetőbb árakkal kiegyensúlyozottabbá válhat a lakáspiac keresleti és kínálati oldala.

Az EU-ban általános a lakáspiaci áremelkedés

Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2019 IV. negyedévében az uniós tagállamok összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi 122%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 120% volt.

2019 III. negyedévében az Eurostat módszertana szerint a 2015. évi bázison számított összevont lakásárindex magyarországi értéke elérte a 165%-ot. A kiugró I. negyedévi emelkedés után a II. negyedévben a magyar összevont lakásárindex értéke már visszafogottan emelkedett, a III. negyedévi előzetes adat kismértékben csökkent. A IV. negyedévi összevont lakáspiaci árindex 2,9%-kal mérséklődött, ami nem egyedülálló.

A környező országok közül a már említett Horvátország mellett Szlovákiában 2,3, Ausztriában és Romániában egyaránt 1,6%-kal drágultak a lakások. A szlovén lakásárak nem változtak számottevően az év utolsó időszakában (–0,1%).

Forrás: KSH, Ingatlan.com