Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Megéri még “befektetni” az ingatlanpiacon?

2020.01.30. Írta:

Ahogy emelkedtek az árak a budapesti ingatlanpiacon, úgy koptak ki lassan a készpénzes befektetők. A tavalyi év már egyértelműen a csökkenésről szólt, és a szakértők szerint az idei sem a befektetők éve lesz.

Mint Balla Ákos ingatlanszakértő, a Balla Ingatlan tulajdonosa rámutatott: elmúltak azok az idők, amikor a befektetőknek igazán megérte ingatlant vásárolni a budapesti ingatlanpiacon, majd azt kiadni, vagy később eladni. A megtérülés jelentős mértékben romlott az elmúlt három év során, hiszen 30-40 százalékkal nagyobb mértékben nőttek az ingatlanárak, mint a bérleti díjak. Ez azt jelenti, hogy amennyiben figyelembe vesszük a bérbeadást terhelő adókat és költségeket, akkor jelenleg 20 évnél is hosszabb megtérüléssel lehet számolni Budapesten - hívta fel a figyelmet a szakértő. Azt is hozzátette, hogy nagyobb mértékű értéknövekedés nélkül ez a megtérülés nem tekinthető kedvezőbbnek, mint ami ma elérhető egy magas hozamú államkötvénnyel.

A befektetők által mozgatott belvárosi ingatlanpiacon ezért nagyon érezni a változások hatását. Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője is arra hívta fel a figyelmet, hogy a kereslet csökkenéséhez nem csak a túl magas árak vezettek, hanem az olyan befektetési lehetőségek megjelenése, mint amilyen az úgynevezett “szuperállampapír”, vagyis a Magyar Állampapír Plusz. Ez sok vásárlót vont el az ingatlanpiacról, mivel, ha valaki hivatalosan adja bérbe az ingatlanját, akkor azzal mintegy 5-7 százalékos hozamot tud elérni, ami nagyon hasonló az állampapírral elérhető hozamhoz - magyarázta. Ráadásul az állampapír esetében egy egyszerűbb befektetésről van szó, mely nem is igényli feltétlenül akkora összeg felhasználását, mint amennyibe egy belvárosi lakás kerül, így vonzó a kisebb befektetők számára.

Azt is megjegyezte azonban, hogy a befektetői kereslet csökkenéséhez hozzájárult a belvárosban az is, hogy a korábbi rövid távú lakáskiadási láz megszűnt, hiszen ma már sok ház tiltja ezt a tevékenységet, változott a szabályozás, de a piac is telített. Persze akadnak még vevők, akik ilyen célra keresnek ingatlant, de ők olyan típusú befektetők, akik már működtetnek 3-4 másik egységet is. Ők ezt komolyan, üzletszerűen, nagyban űzik, nem pedig néhány millió forintos megtakarításukat próbálják valahogy befektetni.

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint is mérséklődött a befektetők lendülete, valószínűleg azért, mert most már kiadásra sem igazán lehet úgy lakást vásárolni a jelenlegi árakon, hogy az jó befektetésnek számítson, hiszen az 5 százalékos hozamot is alig érik el. Ugyanakkor az is igaz, hogy kiadó lakásokra még mindig elképesztő kereslet mutatkozik, magas szinten stabilizálódó bérleti díjak mellett.

A befektetők helyzetével kapcsolatban említett egy példát is, melyben ugyan felújításról és továbbértékesítésről volt szó, de ahol a befektető számára a megfelelő haszon árba építése után kiderült, hogy előzetes, optimista várakozásaival szemben az adott áron még érdeklődő sincs a felújított lakásra. És habár korábban úgy gondolta, hogy ingatlanközvetítő segítsége nélkül is könnyedén értékesíteni tudja azt, egy hónap után rá kellett döbbennie, hogy ez nem fog menni.

Ugyanez a helyzet a budai oldalon: Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai és III. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a belső budai kerületekben egyértelműen csökkent a befektetési kedv. Egy-egy befektető ugyan akadt, de érezhető, hogy sokan elindultak az állampapírpiac felé: a MÁP Plusz hozama jobb, mint amennyit lakáskiadással tudnának keresni - hangsúlyozta a szakértő. Ráadásul a bérbeadással sok a probléma, mivel rengetegen nem fizetnek, amortizálódik az ingatlan, és mivel kivitelezőt sem találnak, így már a felújítással is meggyűlik a bajuk. Mindezt figyelembe véve, már nem az ingatlan a legvonzóbb befektetési lehetőség - jegyezte meg.

De ha a pesti külső kerületekben nézünk körül, akkor is azt tapasztaljuk, hogy eltűntek a készpénzért vásárló befektetők a piacról, és csak egy-egy adásvételre kerül sor a részvételükkel. Az is kizárólag olyan esetekben, ha kifejezetten alkalmi áron, nagyobb alku révén sikerül megszerezniük egy-egy ingatlant - mondta Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Balla Ákos ugyanakkor felhívta a figyelmet arra, hogy a főváros agglomerációjában, illetve az ahhoz kapcsolódó Velencei-tónál és környékén befektetői szempontból kicsit jobb a helyzet: hiszen 20 évnél rövidebb, akár 15 év körüli megtérüléssel is számolhatunk. Itt az ingatlanárak alacsonyabbak, miközben a bérleti díjak a budapesti szinteket közelítik. Ezek azok a helyszínek, ahol a befektetőknek jobban megéri bérbeadási céllal ingatlant vásárolni.

Ami pedig a jövőt illeti, a szakértő véleménye szerint a budapesti ingatlanpiacon nem igazán a befektetők jelenléte lesz jellemző az elkövetkező évben, hanem inkább a lakhatási céllal megjelenő magánszemélyeké, akiknek vásárlási aktivitását jelentős mértékben tudják növelni a kedvező hitelek és az állami kedvezmények.

Hírek archivum