2019 első félévében folytatódott a hazai lakásárak emelkedése. A második negyedévben a lakásárak éves növekedési üteme országos átlagban nominálisan 17,1 százalékot tett ki, ami magasabb a 2018 végi 16,3 százaléknál. Budapesten azonban mérséklődött az árdinamika, a 2018. év végi 24,8 százalékról 22,5 százalékra. Előzetes, 2019 harmadik negyedéves adatok alapján a lakásárak növekedésének üteme tovább lassult Budapesten és országos átlagban is mérséklődött.

A városi lakások árváltozása 2008. IV és 2019. II. negyedév között (2018.II és 2019. II. negyedév között)

Forrás: MNB

Átlagos négyzetméterárak településtípusok szerint (Budapest átlaga = 100%)

Forrás: NAV, MNB

Budapest mellett több vidéki nagyvárosban is jelentősen romlott a lakásvásárlás elérhetősége. Az ingatlanárak nettó átlagjövedelmekhez viszonyított aránya Magyarországon Debrecenben és Budapesten a legmagasabb, ahol egy 75 négyzetméteres medián árszintű lakás megvásárlásához megközelítőleg 12 évnyi helyi átlagjövedelem szükséges. A lakásvásárlás elérhetősége az ország régióközpontjait tekintve Miskolcon a legkedvezőbb, ahol az országos szintnél alacsonyabb, kevesebb mint 7 évnyi átlagjövedelemből vásárolható egy medián árszintű, 75 négyzetméteres ingatlan. A mutató értéke Budapesten emelkedett a legnagyobb mértékben az elmúlt években; a fővárosban 2019 első felében 5 évvel több átlagjövedelem volt szükséges egy tipikus lakás megvásárlásához, mint 2013-ban. Amennyiben a nettó átlagjövedelmeket korrigáljuk az egy főre eső éves fogyasztással, valamennyi város esetében közel megkétszereződik a mutató értéke.

1 = Teljes népesség; 2 = Fiatalok (20-30 év között); 3 = Medián nettó havi bér (2019, ezer Ft); 4 = Megvásárolni kívánt lakás alaptterülete (nm); 5 = Medián négyzetméterár (2019, ezer Ft); 6 = A lakás ára (millió Ft); 7 = Hány évnyi jövedelmbe kerül a medián lakás? (lakásár/jövedelem)

 A lakásvásárlás elérhetőségének romlásában azonban nem csak területi különbségek látszanak, a fiatalok, a lakáspiacon többnyire elsőlakás-vásárlóként megjelenők helyzete relatíve kedvezőtlenebb. Számításaink szerint egy budapesti 20–30 év közötti elsőlakás-vásárlónak egy 60 négyzetméter alapterületű medián értékű lakás megvásárlásához 15,4 teljes évnyi nettó fizetésre van szüksége, ha a főváros belsőbb kerületeibe szeretne költözni, míg külső kerületek esetén 11,2 évnyi fizetés szükséges egy ugyanekkora lakás megvásárlásához. O rszágos átlagban egy nagyobb, 75 négyzetméteres lakás megvásárlásához 13 évnyi országos átlagfizetés kell a belső kerületekben, míg 9,4 a külső kerületekben, vagyis a fiatalok az alacsonyabb fizetések miatt kedvezőtlenebb helyzetből indulnak egy lakásvásárlás esetén.

Mindez különösen azért fontos, mert bár a fiatalok kevésbé engedhetik meg, hogy a belvárosban vásároljanak, az elmúlt év lakástranzakcióit tanulmányozva az látszik, hogy a legbelsőbb, V. kerületet leszámítva a pesti belsőbb kerületekben vásárolnak nagyobb arányban a 30 év alatti fiatalok, ami vélhetően a munkába jutáshoz szükséges alacsonyabb ingázási idők, vagyis a kedvezőbb lokáció miatt van így.

A lakhatás elérhetőségének problémáját fokozza, hogy hazánkban nincs kifejlett bérlakásszektor, a háztartások 86 százaléka saját tulajdonban él. A lakásbérleti piacon bérbeadóként magánszemélyek állnak, a legtöbb esetben rövid távú szerződéseket kínálva. A budapesti albérletárak a nettó jövedelem arányában a hatodik legmagasabbak jelenleg az európai fővárosok között.

Összességében elmondható, hogy a lakhatás drágulása és ezzel párhuzamosan a lakásvásárlás és a lakásbérlés elérhetőségének romlása már nem csupán szociális, de Magyarország hosszú távú versenyképességével kapcsolatos kérdéseket is felvet. A fővárosi drágulás egyrészt a külső, relatíve olcsóbb kerületek vagy az agglomeráció felé tereli a lakhatási céllal vásárlókat, ahol az infrastrukturális adottságokhoz képest túlzottan megnőhet a népesség. Másrészt a budapesti albérletárak magas szintje és így a lakhatás elérhetőségének romlása a fiatalok külföldre költözését is ösztönözheti. A megnövekedett árak következtében a háztartások erejükön felül költenek lakhatásra, vagy nem lesznek képesek a megfelelő lokációjú vagy minőségű ingatlan megfizetésére, ami a külső kerületekbe költözés esetén megnövelheti az ingázási időket, és a gyermekvállalás ideje is kitolódhat.

Bérleti díj/jövedelem mutató az európai fővárosokban

Forrás: Eurostat, numbero.com

A hazai lakáspiac keresleti oldalát továbbra is támogatja a magas foglalkoztatottság, a bővülő reáljövedelmek, a megtakarítások magas szintje és az alacsony kamatkörnyezet. Ennek ellenére a fővárosban jelentősen, 29 százalékkal csökkent 2019 első félévében éves alapon a lakáspiaci tranzakciók száma, ami főként a második negyedéves nagyobb visszaesést tükrözi. Ebben szerepet játszhatott az újlakás-piacon az elmúlt években kötött előszerződések magas száma is, amik csak később jelennek meg a tranzakciós statisztikában. Budapesten a medián alku és a lakások értékesítéséhez szükséges idő kismértékű emelkedése is a kereslet mérséklődését mutathatja. A vidéki városokban stagnált, a községekben pedig 6 százalékkal emelkedett a tranzakciószám éves összevetésben, ami a vidéki kereslet fennmaradását jelzi.

A kedvező finanszírozási környezet és a lakásvásárlásból elérhető magas hozamprémium hatására Budapesten továbbra is meghatározó a befektetési cél a lakásvásárlók körében, piaci mérések szerint Budapesten a lakásvásárlók 40 százaléka befektetési célt jelölt meg a tranzakciókor. Vidéken ennél alacsonyabb, 25 százalék körüli a befektetési célú vásárlások aránya.

A budapesti lakásvásárlók megoszlása a lakásvásárlás célja szerint

(Forrás: Duna House)

Összességében az idei évben a következő 12 hónapban lakást vásárolni vagy felújítani kívánó háztartások aránya csökkent a megelőző időszak kiugró értékeihez képest, azonban továbbra is magas
szinten alakul. A kiadott építési engedélyek száma továbbra is magas szinten alakul, így a beruházási hajlandóság a következő negyedévekben is erős maradhat.

A kiadott építési engedélyek és a lakossági lakásvásárlási/korszerűsítési szándék alakulása

Forrás: KSH, MNB

2019 első félévében tovább bővült az újonnan kihelyezett lakáshitelek volumene, éves alapon mintegy 20 százalékkal. A kibocsátást egyre hosszabb kamatfixálás jellemzi. A megkötött szerződések száma ugyanakkor a legfrissebb adatok alapján kissé csökkent is. Ez utóbbit a júliusban induló babaváró támogatással megjelenő kiszorító hatás magyarázhatja, ami előreláthatólag részben lakáscélt szolgál. A háztartások hitelfelvételi keresletét a kedvező finanszírozási költségek, az állami támogatási programok (CSOK, falusi CSOK, babaváró támogatás) is támogatják.

A kínálat nem tudja követni a keresletet

2019 első negyedévében érdemben nőtt az átadott új lakások száma, ugyanakkor a második negyedévben – főként a lakásprojektek széles körben tapasztalt csúszásának köszönhetően – ideiglenesen csökkent az új átadások száma. A fővárosban a fejlesztés alatt álló új lakások 55 százaléka van csúszásban. Az év hátralévő részében várhatóan folytatódik a lakásátadások érdemi bővülése, országos szinten az új kínálat várakozásunk szerint 2019-ben tetőzhet 19,8 ezer új lakással. 2020-ban a csúszások miatt még magas maradhat az új átadások szintje 18,5 ezer lakással, 2021-től azonban visszaesés várható, erre az évre 16 ezer új lakás átadását prognosztizáljuk.
A lakáskínálat nem tud lépést tartani a kereslettel. Az elmúlt két év építési engedélyeiben szereplő lakások kevesebb mint fele épült meg ténylegesen. Budapesten a kínálat szűkülését mutatja, hogy 2019 harmadik negyedévében az előző negyedévi 21,9 ezerről 20,5 ezerre csökkent az aktuálisan fejlesztés alatt álló lakások száma, továbbá a harmadik negyedévben újonnan bejelentett projektek lakásszáma az elmúlt évek legalacsonyabb értéke volt 770 lakással, szemben a 2016 óta jellemző, negyedévente átlagosan 2–3 ezer lakással.

Az építőipari termelést gátló tényezők

Forrás: Európai Bizottság

A szűkülő új kínálathoz a visszaemelkedő áfakulcs, az erős költségoldali nyomás és a szakképzett munkaerő hiánya is hozzájárul. A hazai lakásállomány megújulása régiós összevetésben alacsony. Különösen Budapesten nagy az elmaradás, ahol az éves megújulás 0,4 százalék szemben a bécsi 1,5 százalékkal.

A régiós országokban kiadott építési engedélyek, a felépült lakások száma és a lakásállomány éves megújulási aránya

Forrás: EKB, nemzeti statisztikai hivatalok, MNB

Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT vagy Testület) őszi ülésén a lakáspiaci folyamatokat vitatták meg.
A Testület tagjai 2021-től az új lakások kínálatának jelentős visszaesését várják, és az építőanyagkereskedőktől származó információik is megerősítik ezt. Ez utóbbi szerint a Budapest agglomeráció családi házas építkezéseiben még észlelhető aktivitás, viszont a budapesti kisebb (10–50 lakásos) társasházi projektek eltűntek. Akár az is elképzelhető, hogy csak az 5 százalékos áfa mellett értékesíthető, vagy a 2019 végéig 5 százalékos áfával előértékesített fejlesztések fognak megépülni. Mindezek alapján véleményük szerint várhatóan a költségvetési bevételek sem fognak emelkedni az adókulcs visszaemelkedését követően.

Véleményük szerint a kivitelezési kapacitások fejlesztésével csökkenthető lenne az új lakások építési költsége, növelve ezzel a kínálatot. A hazai érdemi építőanyag termelés hiánya miatti drága alapanyagok mellett az európai szinten is szigorú előírásokat is kiemelték, mint költségnövelő tételek.

2007–2017 között jelentősen kevesebb lakás épült és kevesebb került felújításra, mint ami a lakásállomány minőségi szintjének fenntartásához szükséges. Ezt a problémát a Testületi tagok szerint hosszabb távú programokat lefektető intézkedéscsomag létrehozásával lehet rendezni, a lakáspolitikai célok eléréséhez szükséges forrásokat pedig a magán- és a közszféra összefogásával lehet megteremteni.

A bérleti piac fejlesztésének szükségességét ugyancsak hangsúlyozták a lakhatási lehetőségek, a kormányzat által biztosított lakáspolitikai támogatások bővítésének egyik irányaként.

A teljes jelentés elolvasható ITT.

Forrás: MNB