A háztartási vagyonfelmérések ingatlanokra vonatkozó eredményei A háztartások pénzügyi adatai című kiadványból*
A hazai háztartások 84-86 százaléka tulajdonosa annak a lakóingatlannak, amelyben él, 9-11 százalékuk bérlőként lakik az ingatlanban és 5-7 százalékuk szívességi lakáshasználó a háztartási vagyonfelmérések eredményei szerint. A teljes körű népszámlálási adatok magasabb, 90 százalék körüli tulajdonosi arányt mutatnak és alacsonyabb a lakóingatlant bérlő ház- tartások aránya.
A háztartások 20-23 százalékának van a lakóingatlana mellett vagy helyett más ingatlana. A nem saját tulajdonú lakásban élő háztartások 2-3 százalékának is van ingatlana. Az ingatlantulajdonlás a vagyon növekedésével gyakoribbá válik: ebben a rétegben a háztartások mintegy 97 százaléka a saját lakásában lakik, és jelentős hányaduknak további ingatlana is van.
A vagyonfelmérés szerint háztartások eszközei között a tulajdonukban lévő ingatlanok képviselik a legnagyobb értéket, ezek a legfőbb vagyontárgyaik.
Magyarországon a lakásállomány 2014 végén 4415 ezer, 2017 végén 4440 ezer, 2020 végén 4501 ezer darab lehetett a továbbvezetett népszámlálási adatok alapján (4.2. táblázat). Ettől lényegesen elmarad a lakott lakások (és nyaralók) száma: 2020-ban pl. 3936 db. (A 2022-es népszámlálás adatai szerint 4581 lakásból 4009 volt lakott.) A Miből élünk? vagyonfelmérés a lakott lakásokat, illetve a magánszemélyek tulajdonában lévő lakott és nem lakott lakásokat képes megfigyelni, az intézményi (önkormányzati, vállalati) vagy külföldi tulajdonú, nem lakott lakások kimaradnak a felmérésből.
Egyre kevesebben, egyre többet, egyre nagyobbat
A fenti táblázatból kiderül, hogy 2014 és 2020 között csökkent a lakóingatlannal rendelkező háztartások száma, de ezek növekvő számú ingatlant birtokoltak. Erősen csökkent azoknak a száma, akiknek saját garázsuk van, és jóval kevesebb lett a saját családi gazdaság, tanya is. Összességében egyre csökkent a felmért ingatlanok száma.
A háztartások által lakott lakások átlagos alapterülete folyamatos növekedést mutat, 2014-ben 78 m2, 2017-ben 80 m2, míg 2020-ban 84 m2 volt az átlagos alapterület. Ugyanez a tendencia látható a lakások méret szerinti megoszlásánál: 2014 és 2020 között a kisebb méretű lakások aránya csökkent, a nagyobb alapterületű lakások aránya emelkedett a teljes lakásállományon belül.
Településtípusonként tekintve az átlagos lakásméret a fővárosban a legkisebb és a községekben a legnagyobb, azonban a 2014-es adatokhoz viszonyítva 2020-ra minden csoportosító kategóriában nőtt ez az érték, a legnagyobb mértékű változás a fővároson és megyei jogú városokon kívüli egyéb városok esetében következett be.
Többszörösére nőtt a lakásvagyon értéke
A háztartások nyilatkoztak a saját tulajdonú ingatlanjaik értékéről. A válaszokat alapul véve becslés készült a (bármilyen jogcímen) lakott lakások értékére vonatkozóan is. Ezek szerint a 2014. év végi 11,5 millió forintos átlagos értékhez képest 2020 végére több, mint duplájára, 23,3 millió forintra nőtt a lakott lakások átlagos értéke. (Ez a növekedés összhangban van a KSH által közzétett összevont lakáspiaci árindex szerinti növekedéssel, amelynek alapját a teljes lakáspiaci forgalom képezi.)
Nagy különbségek láthatók a területi adatokban: a legmagasabb a lakások átlagára Budapesten, míg az utóbbi időszakban a legalacsonyabbak Jász-Nagykun-Szolnok és Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyékben.
A lakásméret és a település nagyságának növekedésével párhuzamosan nő a lakások piaci értéke.
A fenti ábrán az is jól látható, hogy minden vármegyében legalább másfél-kétszeresére nőtt a lakások értéke, de több vármegyében ennél is nagyobb mértékben, Baranyában csaknem háromszorosára.
Alig változik a tulajdonosok és bérlők aránya
A tulajdonosok által lakott lakások aránya 84 és 86 százalék között, a bérlők által lakott lakások aránya 10 százalék körül alakult a 2014 és 2020 közötti időszakban, a háztartási vagyonfelmérés eredményei szerint. 2014-ben a lakások 84,2 százalékában laktak tulajdonosaik, ez az érték 20220-ra 85,8 százalékra változott. A bérlők által lakott lakások aránya 2020-ban 9,5 százalék volt, amely 2014-hez képest kis mértékű növekedést, míg 2017-hez képest csökkenést jelez. (A saját tulajdonú lakóingatlanban lakó háztartások arányának 2017-es visszaesése, illetve a bérelt ingatlanban lakók arányának növekedése alapvetően a felmérések hibájának tudható be.)
2020 végén a tulajdonosi lakáshasználat a községekben volt a legmeghatározóbb, a lakóingatlanok 92,2 százalékában laktak a tulajdonosaik, ez Budapesten csak 76,3 százalékot ért el. Ezzel ellentétben a legtöbb bérlők által lakott lakás a fővárosban volt, arányuk meghaladta a 17 százalékot. A kisebb települések felé haladva a bérelt lakások aránya csökken, a megyei jogú városokban 16, az egyéb városokban 6, míg a községekben 3 százalék volt ez az mutató.
A lakásukat ingyen használók esetében a legjellemzőbb, hogy a lakás a hozzátartozók tulajdonában van, vagy az ott lakók haszonélvezeti joggal rendelkeznek.
A bérlők által fizetett lakbér, bérleti díj átlagos értéke több, mint a duplájára nőtt 2014-ről 2020-ra és minden vizsgált évben viszonylag nagy szóródást mutatott a vagyonfelmérés adatai szerint. Az adatok az albérletek árazásának alapelveit tükrözik vissza, általánosságban a fővárosban a legmagasabbak a lakbérek és a lakásméret növekedésével jellemzően emelkednek.
A bérlők háromszor gyakrabban költöznek, mint a lakástulajdonosok
A lakáshasználat jogcíme alapvetően meghatározza, hogy milyen hosszú időtávra jelenthet lakhatási megoldást az aktuális lakóhely. A lakástulajdonos háztartások átlagosan több, mint 24 éve költöztek be az ingatlanukba, a bérlők viszont átlagosan csak bő 7 éve laktak a felmérés idején használt lakásban.
Bár a Miből élünk? felmérések nem a lakásmobilitás vizsgálatát célzó adatgyűjtések, hiszen a háztartások által a megkérdezés idején lakott lakásra vonatkozó kérdések szerepeltek csak a kérdőíveken, azonban az alacsony lakásmobilitás ezekből felvett adatokból is érzékelhető. A háztartásfő életkorát és a saját tulajdonú lakásban a felmérés idejéig eltöltött évek számának átlagát egymás mellé helyezve látszik, hogy 30-40 éves kor felett nem jellemző az új lakásba költözés.
Településtípusonként vizsgálva az aktuális lakóhelyen eltöltött időt az is kijelenthető, hogy a település nagyságának növekedésével növekszik a lakásmobilitás. A vagyonfelmérés mindhárom évében kimutatható, hogy a saját tulajdonú lakások esetében a községekben költöztek be a legrégebben az ott lakók az ingatlanjukba, míg a fővárosban a legkisebb az adott lakásban eltöltött évek átlagos száma.
Egyre kevesebbeknek van plusz ingatlana
A lakóhelyül szolgáló ingatlanon túlmenően 2014 végén a háztartások 23 százaléka rendelkezett egyéb ingatlannal (948 ezer háztartás), 2017 végén ez az arány 22 százalék (880 ezer háztartás), 2020 végén 20 százalék (785 ezer háztartás) volt.
Ezeknek az egyéb ingatlanoknak a döntő része lakóingatlan (családi ház, lakás, illetve nyaraló), amelyeket leginkább pihenésre és egyéb magáncélra használnak. A háztartások 16-17 százalékának van a lakóhelyén túlmenően egyéb lakóingatlan a tulajdonában a háztartási vagyonfelmérések adatai szerint. 2020 végén a háztartások közel 14 százaléka (2017 végén 15 százaléka, 2014 végén 19 százaléka) rendelkezett a lakóhelyén kívül egy egyéb ingatlannal, 4 százalékuknak kettő, 2 százalékuknak három vagy több egyéb ingatlan volt a tulajdonában. Az egyéb ingatlanok átlagos értéke 2020 végén 17,5 millió forint volt a kérdőívre adott válaszok alapján.
2020 végén a háztartások 0,8 százaléka (32 ezer háztartás) rendelkezett külföldi ingatlannal, amelyek átlagos értéke 27,9 millió forint (együttes értéke 883 milliárd forint) volt a vagyonfelmérés adatai alapján. A külföldi ingatlant is birtokló háztartások több, mint 40 százaléka messze az átlag feletti értéket képviselő fővárosi lakóhellyel rendelkezett, több mint harmaduknak pedig ezeken felül még legalább egy ingatlanja volt. 2017 végén a háztartások fél százaléka (20 ezer háztartás) nyilatkozott úgy, hogy külföldi ingatlant birtokol, ezek együttes értéke 879 milliárd forint volt.
Csökkent a jelzáloghitelek száma
Az ingatlanokhoz szorosan kapcsolódó jelzáloghiteleket tekintve, 2020 végén a háztartások 16,6 százaléka (661 ezer háztartás) rendelkezett olyan hiteltartozással, melynek fedezete a háztartás valamelyik ingatlana volt, a hitelek átlagos értéke valamivel több, mint 8 millió forintot tett ki. 2017 és 2014 végén a jelzáloghitellel rendelkező háztartások aránya 17,5, illetve 20,1 százalék körül alakult (700 és 831 ezer háztartás), míg a felvett hitelek átlagos értéke 6,2 millió forint, illetve 5,9 millió forint volt. A több jelzálog alapú hiteltartozással is rendelkező háztartások aránya az adós háztartások között 11 százalékról 8 százalékra mérséklődött hat év alatt.
A jelzáloghiteleken belül a lakáscélú hitelek voltak többségben mindhárom évben, és a felmérés adatai szerint 2014-ről 2020-ra jelentősen csökkent a szabadfelhasználású jelzáloghiteles háztartások aránya. Az átlagos felvett hitelösszegek természetszerűleg növekedést mutattak mind a lakáscélú, mind a szabadfelhasználású hitelek esetében.
A Miből élünk? vagyonfelmérés eredményei szerint a vizsgált időszakban a fennálló jelzáloghitel-tartozások darabszáma folyamatosan csökkent. A hiteltartozások összesített értéke 2016-ig szintén csökkent, azt követően azonban emelkedett. A jelzáloghitelek darabszáma a háztartási tulajdonú összes ingatlan darabszámához viszonyítva 20 százalékról 16 százalékra esett 2014 és 2020 vége között, a hiteltartozások összesített értéke pedig az ingatlanok összesített értékének 10 százalékáról annak 5 százalékára zsugorodott az ingatlanok átlagos értékének megkétszereződése következtében. Ennek megfelelően megfeleződött, 13 százalékról 6 százalékra esett azon háztartások részaránya a hiteladós háztartások között, amelyek összesített jelzáloghitel tartozása meghaladta az ingatlanaik összesített értékét. (2014 végén 109 ezer, 2017 végén 63 ezer, 2020 végén 40 ezer háztartás volt érintett.)
A háztartások tulajdonában lévő különféle ingatlanok 18 százaléka szolgált fedezetként a felvett jelzáloghitelekhez 2014 végén. A megterhelt ingatlanok számaránya 16 százalékra mérséklődött 2017 végére és 15 százalék volt 2020 végén a vagyonfelmérés adatai alapján. A teljes hitelállomány az érintett ingatlanok összesített értékének 47, 34, illetve 31 százalékát tette ki ezekben az években. A hiteltartozások értékét a fedezetül szolgáló ingatlanok értékéhez viszonyítva 2014 végén 122 ezer háztartás (az adósok közel 15 százaléka) esetében haladta meg a tartozások értéke a fedezetet jelentő ingatlanok értékét, 2017 végén az adós háztartások bő 10 százaléka (74 ezer háztartás), 2020 végén pedig közel 49 ezer háztartás (az adós háztartások bő 7 százaléka) volt érintett. A mögöttes ingatlanok értékét meghaladó jelzáloghitel tartozások (hitelrészek) összesített értéke 2014 végén 487 milliárd forintot, 2017 végén 352 milliárd forintot, 2020 végén 214 milliárd forintot tett ki a vagyonfelmérés adatait figyelembe véve.
A területi különbségeket tekintve, jóval az átlag (2020 végén 15 százalék) feletti a megterhelt ingatlanok számaránya Baranya, Fejér, Pest, Vas és Zala vármegyében, és messze elmarad attól Jász-Nagykun-Szolnok, Komárom-Esztergom, illetve Somogy vármegyében
A fiatal háztartások körében az ingatlanok 26-27 százaléka szolgált fedezetül jelzáloghitelhez 2020 végén, az idősebb korcsoportokban azonban az adós háztartások és a megterhelt ingatlanok aránya fokozatosan csökken (4.10. ábra). A jelzálog alapú adóssággal rendelkező háztartások aránya a 36-45 éves korcsoportban volt a legmagasabb (30 százalék), ebben a korcsoportban már átlagosan 1,17 ingatlan jutott egy háztartásra. A 46-55 éves korcsoportban a legmagasabb az egy háztartásra jutó ingatlanok száma (1,29 darab), azonban itt kevesebb a megterhelt ingatlan és az adós egyaránt. Az idősebb korcsoportokban az életkor előrehaladtával a háztartások által birtokolt ingatlanok száma nem növekszik, hanem csökken.
* Az MNB és a KSH együttműködésében, három évente megvalósul a hazai háztartások jövedelmi és vagyoni helyzetének az európai felvételhez igazodó felmérése, Miből élünk? elnevezéssel. Magyarország 2014-ben csatlakozott az Európai Központi Bank (EKB) által koordinált háztartási vagyonfelméréshez (Household finance and consumption survey – HFCS). A most publikált „A háztartások pénzügyi adatai” című kiadványban a Miből élünk? háztartási vagyonfelmérés 2014-es, 2017-es és 2020-as hullámának részletes adatai együttesen, illetve más adatgyűjtésekből és statisztikákból származó adatokkal közösen jelennek meg. Így pl. a háztartási szektorra vonatkozó, a nemzeti számlák rendszerében szereplő (makrostatisztikai) mutatók, a Háztartási költségvetési és életkörülmény felmérés (HKÉF) keretében gyűjtött információk, a népszámlálások és lakásfelmérések egyes eredményei.
A háztartások pénzügyi adatai című teljes kiadvány ezen a linken érhető el: https://statisztika.mnb.hu/sw/static/file/A_haztartasok_penzugyi_adatai_2023_HUN.pdf
